شرح نحوه تنظیم اجاره نامه و بازخوانی ۳ پرونده در باب آسیب وارده به موجر از سوی مستاجر ، شرح اهمیت شاهد در قراردادهای اجاره نامه و مبایعه نامه و …

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

در ادامه مباحث گذشته، این جلسه به نحوه تنظیم اجاره نامه و روابط بین موجر و مستاجر را با بازخوانی پرونده ای معروف و واقعی تشریح خواهیم کرد تا بهتر بتوان درگیر چالش های فی مابین این گونه روابط شد.

 

بازخوانی پرونده اول

این پرونده مربوط به تهران است و متعلق به انسانی شریف و با خدا و سرشناس که در بازار تهران مغازه ای فرش فروشی داشت.ایشان در سال 1388، تصمیم به خرید ملکی دوطبقه قدیمی ساز، حدود 300متر در منطقه امیر آباد تهران میگیرد. فروشنده ملک هم انسان معقول و قابل قبولی بود که در بنگاه معاملاتی با قیمت 2میلیارد تومان به توافق میرسند.در حین تنظیم مبایعه نامه، فروشنده به خریدار می گوید که طبقه دوم این ملک مستاجر دارد وحدود 15 سال است که در این طبقه زندگی میکند .فروشنده، اجاره نامه همین مستاجر را به خریدار تحویل می دهد. این اجاره نامه مربوط به سال 1383 و با 10میلیون تومان رهن کامل و یکساله بود و تا آن تاریخ یعنی سال 1388 این اجاره نامه تمدید نشده بود .متاسفانه خریدار به دلیل عدم آشنایی به مسائل حقوقی این گونه روابط ، اقدام به انجام معامله وامضای مبایعه نامه کرده و بعد از طی مراحل قانونی سند قطعی هم به نام خریدار انتقال می یابد.

 

• بعد از تحویل منزل به خریدار و اسباب کشی وی به طبقه اول ، بعد از حدود 4 ماه صاحب خانه با مراجعه به طبقه دوم ، به مستاجر می گوید که به خاطر مسائل خانوادگی و امر خیر، قصد بازسازی طبقه دوم را داریم و پول رهن شما آماده بوده و نسبت به تخلیه آن اقدام بفرمائید . مستاجر درپاسخ به موجر می گوید که ما حدود 15 سال است که در اینجا زندگی می کنیم و این پول رهن مربوط به سال 67 بوده والان من با این پول جایی را نمی توانم اجاره کنم پس اگر میخواهید اینجا را تخلیه کنیم باید حداقل 50 میلیون تومان پول به ما بدهید . موجر به دادگاه عمومی مراجعه می کند و قاضی با دیدن اجاره نامه به او میگوید که این اجاره نامه به شما ارتباطی ندارد و شما باید دادخواست خلع ید به طرفیت مستاجر تنظیم کنید به شرط آنکه مستاجر ادعای مالکیت آنجا را نداشته باشد . با تنظیم دادخواست وارسال احضاریه برای مستاجر وی دردادگاه حاضر می شود و قاضی از وی میپرسید که چرا خانه را تخلیه نمی کند ودر پا سخ مستاجر میگوید که بنده طبقه دوم را خریداری کرده ام بطوری که ایشان (موجر) د رموقع خرید این ملک، از صاحب خانه قبلی ؛ پول کافی نداشت و  ازمن حدود 800 میلیون تومان پول گرفت و قرار شده که  سه دانگ این خانه به نام من باشد و باید حدود 300میلیون تومان دیگر هم پرداخت کنم تا سه دانگ به نامم شود و بنده باید ایشان را ملزم به انتقال سه دانگ سند بنمایم . به هر حال وقتی موجر متوجه این موضوع می شود که خلع ید ایشان ممکن است زمان بر باشد با وی وارد گفتگو شده و با پرداخت 50میلیون تومان موفق به تحویل طبقه دوم و تخلیه مستاجر میشود.

از این پرونده  میتوان آموزه های خوبی گرفت و آن اینکه موقعی می توان واحد استیجاری را از مستاجر گرفت که اجاره نامه ای وجود داشته باشد و تاریخ اجاره نامه به اتمام نرسیده باشد. دوم اینکه ملکی را که خریداری می کنید اگر مستاجر داخل آن بود باید اجاره نامه جدیدی به نام مالک جدید تنظیم و امضا گردد نه با همان اجاره نامه قدیمی و به نام مالک قبلی .

بنابراین آسیب شناسی این پرونده به این شرح خواهد بود که:

وقتی اقدام به خرید ملک ویا آپارتمانی می کنید اگر داخل آن مستاجری وجود داشت، همزمان با تنظیم مبایعه نامه و قبل از امضای آن باید با مستاجر هماهنگی شود تا فروشنده و خریدار و مستاجر همزمان دربنگاه حضور پیدا کنند و اقدام به تنظیم اجاره نامه ای جدید نمایند.

البته در اینجا حقوقدانان و وکلاء ، ایراد بجایی از این موضوع می گیرند با این عنوان که؛ ملکی که مالکیتش برای خریدار قطعی نشده چگونه خریدار می تواند آن را اجاره بدهد؟ برای حل این مشکل راه کاری ارائه شده است بدینصورت که درهمان روز و همزمان با تنظیم مبایعه نامه که تاریخ انتقال سند تعیین میگردد؛ باید اجاره نامه ای  با حضور مستاجر و با ارائه کارت ملی به جهت تشخیص هوئیت ایشان ؛ در سه نسخه و به تاریخ بعد از محضر و انتقال قطعی ملک و تصاحب ملک توسط خریدار جدید، تنظیم شود.سپس هر سه نسخه به طور امانت نزد بنگاه مانده تا سند قطعی شده و ملک توسط خریدار تصاحب گردد.بعد با مراجعه به بنگاه نسخ اجاره نامه از بنگاه دار تحویل گردد. دراین حالت است که  خریدار (موجر جدید)، می تواند چنین مستاجرانی را که ادعای مالکیت ملک را می کنند؛ از آپارتمان ویا ملک تخلیه نماید. پس مجدداً توصیه می گردد که در صورتی می توان حکم تخلیه مستاجر را به راحتی گرفت که تاریخ اجاره نامه به اتمام نرسیده باشد چون مستاجر به راحتی می تواند ادعای خرید این ملک یا آپارتمان را بکند .

گاهاً سئوال میکنند زمانی که تاریخ اجاره نامه تمام نشده است شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه را قبول نمی کند در این صورت چه باید کرد؟ لازم است در پاسخ به این سئوال متذکر گردیم که؛ بله تقاضای تخلیه مورد قبول واقع نمیشود اما موجر می تواند دادخواست خود را به شورای حل اختلاف ارائه دهد و رد خواسته نمیشود.و این دادخواست باید قبل از اتمام تاریخ اجاره نامه باشد تا مستاجرینی که قصد ادعای مالکیت ملک را می خواهند بکنند، با این دادخواست ، نتوانند مدعی ملک ویا آپارتمان مردم شوند و لازم است موجر دو یا سه ماه قبل ازاتمام تاریخ اجاره نامه با مستاجر تماس گرفته وتکلیف خود را بداند که آیا وی قصد تخلیه و تحویل دارد یا تمدید مجدد اجاره نامه؟ اگر اظهار داشت که می خواهد تمدید کند، که با شرایط جدید و توافقی در بنگاه باید اجاره نامه جدید نوشته شود . اما اگر اظهارداشت که تخلیه خواهد کرد ،لازم است حدود ده روز تا دوهفته، قبل از اتمام تاریخ، باز از وی درخصوص تخلیه سئوال شود. اگرمستاجر در پاسخ به موجر ،طفره رفته و از موجر مهلتی بیش از تاریخ مندرج در اجاره نامه می خواهد و قصد تخلیه در موعد مقرر را ندارد؛ حدود یک هفته قبل از اتمام تاریخ با مراجعه به شورای حل اختلاف و ارائه دادخواست تخلیه ، از طریق قانون موجر و مستاجر، درخواست تخلیه نماید. گاهی اوقات پیش می آید که مستاجر قصد تخلیه دارد و به موجر می گوید اگر ممکن است پول پیش مرا بدهید تا من بتوانم آن را به صاحب خانه جدیدم بدهم.در اینگونه مواقع اگر مستاجر بعد از دریافت پول پیش ، تخلیه نکند باز موجر با مشکل مواجه خواهد شد ولو اجاره نامه را پشت نویسی کرده باشد . برای اینکار باید یک روالی طی بشود که آن را تشریح خواهیم کرد.

 

فرض کنیم که تاریخ اتمام اجاره نامه 13/2/1396 می باشد. لازم است دو روز قبل موجر مبلغ پول پیش را طی یک فقره چک بانکی آماده نماید و بعد ازبازدید از خانه و اطمینان از آماده شدن مستاجر برای اسباب کشی و تحویل، به همراه مستاجر به بنگاه تنظیم کننده اجاره نامه در روز اول ،رفته و اجاره نامه را به این شکل پشت نویسی نمایند:

“اجاره نامه فوق در تاریخ 13/2/1396به پایان رسید و موجر آقای **مبلغ …میلیون تومان پول پیش و قرض الحسنه را طی چک بانکی شماره ** به عهده بانک **و به تاریخ سررسید **را تحویل مستاجر آقای ** داده و مستاجر آقای** کلید آپارتمان را تحویل موجر داده و موجر آپارتمان را تحویل گرفته و تصاحب کرد”.لازم است طرفین به همراه دو نفر شاهد مرد هم به همراه بنگاه این جمله را امضا و تائید نمایند .حال با توجه به این روند در صورتی که مستاجر آپارتمان را تخلیه نکند مالک می توانید بدون مراجعه به شورای حل اختلاف و گرفتن حکم تخلیه و بدون اجازه مستاجر وارد آپارتمان و یا ملک شده و آن را تصاحب نماید .

 

• اگر از طریق قانون موجر و مستاجر قرارباشد که آپارتمان تخلیه گردد بیشترین زمانی که امکان دارد طول بکشد نهایت یک ماه خواهد بود اما از طریق قانون خلع ید این پروسه حداقل دو سال طول خواهد کشید. بنابراین موجر نباید اجازه دهد کار به جایی کشیده شود که مجبور شود از طریق قانون خلع ید ، ملک را تخلیه نماید به همین جهت است که توصیه می گردد که دادخواست باید بر اساس قانون موجر و مستاجر و در زمان قبل از اتمام تاریخ اجاره نامه تنظیم گردد. سئوالی که ممکن است پیش بیاید این است که اگر مستاجر قبل از اتمام تاریخ اجاره نامه ادعای مالکیت ملک و یا آپارتمان را کرد تکلیف چیست؟ در پاسخ میگوییم که اشکالی ندارد فعلاً از طریق قانون موجر و مستاجر، ابتدا تا تاریخ اتمام اجاره نامه ، باید ملک و یا آپارتمان را تخلیه کند؛ بعداً از طریق مراجع قضایی، دادخواست الزام به تنظیم سند برای موجر؛ تنظیم نماید .اما ابتدا باید حتماً تخلیه کند و موجر باید ملک خود را تصاحب نماید که این کار از طریق قانون فوق الذکر به راحتی امکان پذیر می باشد .

• یکی از نکات بسیار بسیار مهم درتنظیم اجاره نامه، بحث شهود است.موجر و مستاجر باید پای اجاره نامه را امضاء ، اثر انگشت و نام و نام خانوادگی خود را بنویسند،که از ارکان اصلی تنظیم اجاره نامه میباشد. اما دو رکن اصلی دیگر که بسیار مهم می باشد حضور دو نفر شاهد مرد در اجاره نامه می باشد که این دونفر باید پای اجاره نامه را امضاء و اثر انگشت زده و نام و نام خانوادگی خود را نوشته و ترجیحاً شماره موبایل و شماره ملی خودشان را هم بنویسند.اگر اجاره نامه شاهد نداشته باشد؛کار تخلیه با مشکل سنگینی روبرو خواهد شد و شورای حل اختلاف دستور تخلیه نخواهد داد و موجر باید با مراجعه به دادگاه عمومی  ابتدا اصالت اجاره نامه را برای شورای حل اختلاف تنفیذ نماید که این موضوع یک پروسه حداقل یک ساله است .

 

بازخوانی پرونده دوم

این پرونده مربوط به سال 1386 و آپارتمانی واقع در خیابان سهروردی می باشد که متاسفانه بعد از تنظیم اجاره نامه فقط یک نفر شاهد، آنهم بدون مشخصات و ذکر نامی از خود پای اجاره نامه را امضاء کرده بود و بجای شاهد دوم خود شخص بنگاه دار امضا کرده بود . لازم به ذکر است که بنگاهی یک شخص حقوقی محسوب می شود و امضای وی به عنوان شاهد در محاکم قضایی و شورای حل اختلاف قابل قبول نیست .به هر حال مستاجر اجاره ماه اول را پرداخت کرد اما تا ده ماه دیگر اجاره را پرداخت نکرده وپاسخگوی تلفن موجر هم نبود .

 

• در ابتدای ماه یازدهم موجر با تنظیم دادخواستی به طرفیت مستاجر در شورای حل اختلاف مبنی بر تخلیه بواسطه عدم پرداخت اجاره بها اقدام می نماید .درجلسه دادگاه قاضی با مشاهده اجاره بها و وضعیت شهود اجاره نامه؛ رد خواسته کرده و به موجر میگوید که باید این اجاره نامه در دادگاه عمومی تنفیذ گردد.
• در پایان جلسه شورای حل اختلاف موجر از قاضی درخواستی میکند مبنی بر اینکه بر اساس یک قاعده حقوقی که میفرماید: الاِقرارُ سید الدلایل یعنی اقرار بالاترین دلیل است؛ لطف بفرمائید برای مستاجر بنده یک احضاریه ای ارسال کنید تا ایشان در دادگاه حاضر شود واز وی بپرسید که مستاجر اینجانب می باشد یا خیر؟ اگر ایشان به این موضوع اقرار کرد؛ اجاره نامه اصالتش اثبات خواهد شد و کار برای تنفیذ اجاره نامه به دادگاه عمومی کشیده نمی شود . قاضی از این پیشنهاد استقبال کرد اما شرطی گذاشت مبنی بر اینکه اگر مستاجر در اینجا حضور پیدا کند درخصوص اینکه اجاره نامه یک شاهد دارد به وی خواهد گفت و نمیشود این موضوع را از دید او پنهان نگه داشت.به هر حال قاضی موافقت کرده واقدام به ارسال احضاریه ای برای مستاجر می نماید.

• بالاخره بعد از حضور طرفین درجلسه شورای حل اختلاف و اقرار مستاجر مبنی بر صحت اجاره نامه ؛ صورت جلسه ای مبنی بر تخلیه آپارتمان تا 15 روز آینده تنظیم می شود و مستاجر قبول میکند که تخلیه نماید و موجر پول رهن آن را به عنوان اجاره های ماهانه نگه داشت.

• موکداً تاکید می گردد در معاملاتی مانند مبایعه نامه و اجاره نامه و قراردادهای مشارکت درساخت و در خرید و فروش لازم است دو نفر شاهد مرد عاقل و بالغ حضور داشته باشند و شاهدان باید امضاء و اثر انگشت بزنند و شماره موبایل و نام و نام خانوادگی و حتی کد ملی خود را بنویسند . در قراردادها شهادت زنها معمولاً قابل قبول می باشد اما در دادگاه های کیفری،در شهادت هایی که احساسی باشد؛ شهادت زن قابل قبول محضر دادگاه نمی باشد.

• توصیه میکنیم که مستاجر را قبل از تنظیم اجاره نامه کاملاً شناسایی کنید و از وضعیت شغلی او ،درآمد و وضعیت تاهل و تعداد فرزندان او کامل مطلع شوید.درصورتیکه در محل ملک اجاره داده شده جرمی رخ بدهد پای موجر هم به میان می آید و با توجه به نوع جرم امکان پلمپ ملک وجود دارد . حتی توصیه میشود که اگر از این پرس و جو مستاجر ناراحت شد و از اجاره ملک و یا آپارتمان پشیمان شد هیچ اشکالی ندارد. اگر آپارتمان خالی بماند بهتر از این است که به یک فرد کلاهبردار و فاسدی اجاره داده شودو بهتر از رفتن به دادگاه و مراجع قضایی می باشد.

 

بازخوانی پرونده سوم

این پرونده مربوط به آپارتمانی60 مترمربعی درطبقه چهارم یک مجتمع در محدوده خیابان جمهوری که به یک زوج جوان اجاره داده می شود؛ می باشد. در زمان تنظیم اجاره نامه در بنگاه ،موجر قرارداد را با زوج امضا می کند بدون اینکه بداند آیا این خانم زوجه این فرد میباشد یا خیر.لازم است در این گونه مواقع موجر شناسنامه دو نفر را روئیت نماید تا زن و شوهر بودن این دو نفر برای وی محرز گردد.بعد از حدود پنج ماه از سکونت این دو نفر ؛ مدیر آپارتمان با موجر تماس میگیرد که این دو نفر ظاهراً باهم زن و شوهر نیستند و این واحد را به محل فسق و فجور تبدیل کرده اند و افراد غریبه به این واحد رفت و آمد دارند و از این وضعیت ابراز ناراحتی ونارضایتی می کند .به هر حال موجر با مراجعه به درب واحد آپارتمان ، صحت این موضوع برایش به اثبات می رسد و با تهدید، به مستاجر تذکر جدی و دستور تخلیه می دهد که خوشبختانه مستاجر از ترس حضور پلیس یک ماه بعد، آپارتمان را تخلیه می کند.

 

پس لازم به توصیه است که ترجیحاً ملک را باید به افراد کارمند اجاره داد و در صورت اجاره به  افراد کاسب ؛لازم است قرارداد به صورت رهن کامل باشد.همچنین اجاره های ماهانه را هیچ وقت به صورت چک و یا به صورت  چهار چک سه ماهه و ….. قبول نکنید چون در صورتی که چک برگشت بخورد مانند این است که ثَم اجاره دریافت شده وباید در یک دادگاه حقوقی آن را پیگیری کرد و حکم توقیف اموال گرفت.