تعریف سرقفلی و ملکیت مغازه ، آسیب شناسی اجاره سرقفلی برای حالتی که صاحب ملکیت جدا از سرقفلی است با بازخوانی یک پرونده واقعی ، شرح تفریط و تعدی در باب آنکه چگونه صاحب ملکیت می تواند سرقفلی را از دست صاحب سرقفلی خارج کند با بیان پرونده های واقعی

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

در این جلسه بحث سنگین و پر محتوای سر قفلی را تشریح خواهیم کرد .جامعه مهندسین  هم باید در این خصوص اطلاعات کاملی داشته باشندچون در قراردادهای مشارکت در ساخت ممکن است با ساختمانی مواجه شوند که در طبقه همکفش چند باب مغازه و یا واحد تجاری وجود داشته باشد و شخص مهندس به عنوان سازنده یا مجری  ویا پیمانکار و یا مدیر پیمان یا حتی صاحب زمین ممکن است در پروژه ای شاغل باشد که با واحدهای تجاری سروکار داشته پس باید بداند که سرقفلی چیست و صاحب ملکیت به چه معناست؟ و به مباحث مربوط به آن آگاهی کامل داشته باشد . تعریف سر قفلی و مباحث مرتبط با آن خیلی گسترده است و شرح آن در یک  جلسه نمی گنجد و احتمالاً دو یا سه جلسه به طول می انجامد و بعد از آن به مسائل مربوط به قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخته میشود .

برای فهم دقیق موضوع سرقفلی  ابتدا باید پیشینه و چگونگی پیدایش آن  را شرح دهیم . خود قانون سرقفلی مفاد چندانی ندارد و چند ماده قانونی وجود دارد که آن را توضیح داده است . دانستن شأن نزول این مواد قانونی ، مهم است. تا قبل از سال 1345 شمسی در کشور ایران موضوعی به نام سرقفلی وجود نداشت . هر کس که صاحب مغازه ای بود و سند رسمی منگوله دار داشت  بر اساس آن حق کاسبی داشته و خودش کاسبی می کرد و اگر این مغازه را اجاره میداد، مستاجر فقط مستاجر بود و حق دیگری نداشت . هر وقت مدت اجاره تمام می شد مالک طبق قانون موجر و مستأجر ( که شامل تجاری ها هم می شد ) میتوانست مستأجر را موظف به تخلیه مغازه نماید .تا این که در حدود سال 1341 برخی کسبه بازار تهران دچار مشکلاتی شدند بدینصورت که تعداد زیادی از این کسبه و مستأجرین بیش از 30 سال بود که در این مغازه ها در حال کاسبی بودند . مالک پیر این مغازه ها فوت کرده بود و فرزندان متوفی  وارث او شده بودند . این فرزندان که بعضاً برای تحصیل یا کار به خارج از کشور رفته و بازگشته بودند  به کمک وکیل و با شکایت به دادگاه توانستند مستاجرها را وادار به تخلیه مغازه ها نمایند و این  افراد بعد سالها کاسبی ، به نوعی آواره شدند . اینها دیگر جایی برای کسب و کار نداشتند لذا به این موضوع معترض شده و به مجلس شورای ملی وقت رفتند.  با این عنوان که کسی که سالهای طولانی در جایی کسب و کاری داشته ؛ بالاخره حقی دارد و صاحب مغازه نباید بدون ملاحظه این حق ، او را اخراج کند . از آنجا که این کاسب ها از حمایت برخی علما و بزرگان هم برخوردار بودند ؛پیگیر اصلاح قانون شدند تا حقی برای مستاجر مغازه تعریف شود و اینجا بود که مفهوم سرقفلی کم کم در مجلس شورای ملی وقت مطرح شد .

• این اعتراضات در روزنامه های سالهای 1341 تا 1343 هم منعکس شد . کسبه معترض در مجلس متحصّن شده و نمایندگان را فراخواندند و اظهار کردندکه عمر و جوانی خود را در این مغازه ها صرف کرده اند و مردم ،این مغازه ها را با نام و کسب و کار معتبر و طولانی ایشان در آن محله می شناسند و این کاسبها بودند که چراغ این مغازه را روشن نگه داشته و کسب و کار خوب مغازه ها، به خاطر فعالیت و مردم داری و ارائه جنس مرغوب توسط آنها بوده و این مغازه ها با نام این کاسبها شناخته میشود نه وراث مالکی که  فوت شده است . اما وراث بدون هیچ ملاحظه ای و هیچ حقی ( که البته در قانون هم چنین حقی تعریف نشده بود ) این کاسبها را مجبور به تخلیه مغازه هاکردند .همچنین  کاسبین اظهارداشتند که قادر نیستند در سن و سال  پیری ، مغازه دیگری اجاره نمایند در حالی که حق کاسبی در مغازه ها متعلق به آنان است . خواسته معترضان در مجلس مورد بررسی قانون گذاران قرار گرفت و پذیرفتند حقی برای این جور کسبه تعریف شود .این پژوهش برای فهم بهتر موضوع سرقفلی ، در10 سال پیش توسط آقای مهندس میررضوی با بررسی متن مذاکرات نمایندگان مجلس در سالهای 1341 تا 1344 در مرکز پژوهشهای مجلس انجام شد.  متاسفانه برخی وکلاء قانون را از بر دارند،  اما منشاء قانون سرقفلی را به خوبی نمی دانند . قبل از سال 1345 اصلاً  بحثی به نام سرقفلی وجود نداشت و بروز فشار و ضرر و ستم به برخی کسبه، باعث تعریف حق سرقفلی شد .مجلس شورای ملی وقت بعد از یکی دو سال بررسی ، قانون سرقفلی را تعریف نمود و تصویب کرد، که هر مغازه ای باید دارای سرقفلی باشد و الزاماً متعلق به کسی است که در آن کاسبی می کند . حق سرقفلی با حق کاسبی فرق دارد که بعداً تشریح خواهد شد . حق سرقفلی متعلق به کسی است که کلید و قفل مغازه را دارد و کاسبی میکند . این حق متعلق به صاحب مغازه نیست مگر این که خودش آنجا کاسبی کند .

 

هر کاسب با وجود این چهار شرط دارای حق سرقفلی است :

1- کلید و قفل مغازه در اختیار او باشد .

2- پشت پیشخوان و دخل مغازه باشد و کاسبی کند و حضورش محرز بوده و غیر واقعی نباشد .

3- نزد اهالی و کسبه محل ، به کاسب  معروف باشد . 

4-  حتماً یک اجاره نامه با مالک مغازه داشته باشد و رضایت مالک مغازه محرز باشد .

اگر این 4 شرط در یک فرد کاسب باشد ؛ او صاحب سرقفلی است و اجازه کاسبی دارد . بعد از تصویب این قانون در سال 1345؛ هرکس در مغازه ای کاسبی می کرد عملاً صاحب سر قفلی هم شد . خیلی ها اصلاً مدرک سرقفلی نداشتند چون سرقفلی فقط با مدرک ثابت نمی شود  و صرفاً با فعل کاسبی  و وجود چهار شرط فوق الذکرمحرز میشود. البته لازم است در یک کاسبی ضوابط حق کسب و پیشه هم رعایت شود که بحثی جداگانه است . سرقفلی  صرفاً، فضای کسب و کار و  حق کسب و پیشه و یا  پروانه کسب و مدرک کاربری تجاری نیست و سرقفلی را نباید با اینها اشتباه گرفت و بحث این جلسه هم برای تبیین همین موضوع است .

• برای فهم بهتر سرقفلی میتوان از کاسبهایی که در دهه40 ، صاحب سرقفلی شدند پژوهش کرد . مثلا اغلب کسبه خیابان جمهوری تهران، نزدیک پل حافظ، از دهه 40 مستاجر و صاحب سرقفلی اند . وقتی از یکی از این کسبه در مورد سرقفلی اش سوال شد یک برگه اجاره نامه با مبلغ اجاره هزار تومان مربوط به سال 1347 را نشان داد . سند صلح سرقفلی هم بعدها مطرح شد و جایگاه متفاوتی دارد که بعداً در این خصوص بحث خواهد شد . 4 شرط احراز سرقفلی قبلاً ذکر شد، که شامل وجود اجاره نامه ، داشتن قفل و کلید مغازه ، انجام فعل کاسبی و معروف بودن به کاسبی در آن محل می شود . برخی کاسبها با سند صلح سرقفلی صاحب سرقفلی شده اند که آداب خاصی دارد و بعداً به آن خواهیم  پرداخت.

هر مغازه میتواند یک صاحب ملکیت داشته باشد و یک صاحب سرقفلی . ضمناً یک نفر میتواند هم صاحب ملکیت باشد و هم صاحب سرقفلی . اگر صاحب ملکیت و صاحب سرقفلی دو نفر جدا باشند امکان بروز چالش بین آنها وجود دارد و مخصوصاً صاحب سرقفلی  بیشتردر معرض آسیب خواهد بود  . در اینجا یک پرونده واقعی بازخوانی می شود که صاحب سرقفلی با اشتباهاتی که مرتکب شد سرقفلی حدود 4 میلیارد تومانی مغازه اش را از دست داد و کمکی از هیچ کس برای نجاتش ساخته نبود . این پرونده برای آسیب شناسی موضوع سرقفلی شرح داده میشود .

بازخوانی پرونده

 در شمال تهران و منطقه شمیران مغازه ای بزرگی در حدود 25 متر مربع وجود داشت که صاحب ملکیت آن آقایی به نام  صدر و صاحب سرقفلی  فرد دیگری به نام آقای جوادی بود و هر دو هم پیرمرد بودند . سند مغازه در سال 1343 صادر شده بود و ابتدا مالکش همانجا کاسبی میکرد .

این توضیح لازم است که ؛ با این که قانون سرقفلی مصوب سال 1345 بود اما بیشتر مردم حتی تا سال 1350 از ماهیتش خبر نداشتند و فقط افراد حرفه ای مطلع بودند . از دهه 50 و خصوصاً بعد از انقلاب اسلامی سال 57 و مشخصاً در سالهای بعد از 1360 که رشد قیمتها زیاد شد ، قیمت سرقفلی هم به شدت بالا رفت و مفهوم آن برای مردم بیشتر آشنا شد . در دهه 50 قیمت مغازه ها بالا نبود و برخی از کسبه صاحب سرقفلی ، که از دهه 40 هنوز در قید حیات اند شاهد این موضوع هستند . در آن زمان مستاجرها در مغازه کاسبی می کردند و کسی به آنها کاری نداشت و چون کاسبی چندان رونق نداشت لذا اجاره ناچیزی هم به مالک مغازه می دادند .

آقای جوادی از سال 1347 مستاجر مغازه بود و شغلش  اغذیه فروشی و ساندویچی بود و با اجاره نامه ای هم که داشت و در کنار آن  کاسبی  میکرد ؛ عملاً صاحب سرقفلی محسوب می شد . (  اغلب کسبه که مستاجر مغازه ها بودند بعد از تصویب قانون سرقفلی ، صاحب سرقفلی مغازه ها شدند مثل آقای جوادی ) . رابطه بین این دو خوب بود و آقای جوادی در آخرین تمدید اجاره نامه اش در سال 1360؛ مبلغ اجاره را به 200 تومان رساند و در دهه 80 این مبلغ را به هزار تومان افزایش داد .  همانطور که استحضار دارید این مبلغ بسیار ناچیز است .

• بعدها که در دهه 60 و 70 قیمتها اوج گرفت و بحثها و دعاوی مربوط به سرقفلی بیشتر شد . آقای جوادی کم کم پیر شد و حوصله کاسبی نداشت و نمی توانست مغازه را به خوبی اداره کند . در سالهای 80 و 81 مغازه اش اغلب تعطیل بود ، اما اجاره ناچیز ماهیانه را به مالک ( آقای صدر ) می پرداخت و اختلافی نداشتند . سال 81 آقای جوادی  که سنش به حدود 68 سال رسید وتوانایی اداره کار پردردسری مثل ساندویچی که تدارکات سختی دارد، را نداشت؛ تصمیم گرفت که مغازه را اجاره بدهد . در آن زمان جوانی حدود 38 ساله به نام مصطفی به آقای جوادی مراجعه کرد تا مغازه اش را اجاره کند . او گفت شغل اغذیه فروشی داشته وبه صورت تخصصی کار می کند و پخت پیتزا و غذا های مدرن را بلد است. با توجه به این که مغازه در شمیران است و مردم دوست دارند غذاهای مدرن بخورند و او هم قبلاً کاسب بوده ، می خواهد مغازه را بازسازی و زیبا سازی کند ، یخچالهای جدید ، فر ، آوَن و دستگاهای  پخت پیتزا و میز وصندلی های جدید خریداری کند و تزئینات  سقف  و مغازه را تعویض نماید تابیشتر جلب توجه مشتری کند. آقای جوادی قبول کرد و اجاره نامه ای با هم نوشتند . آقای جوادی شفاهاً به آقای صدر ( مالک مغازه ) این موضوع را اطلاع داد و اجاره را از ماهی هزار تومان به ماهی دو هزار تومان افزایش داد  و مالک هم به اعتبار آشنایی 35 ساله با مستأجر این امر را پذیرفت . ضمناً اجاره نامه ای تنظیم شد که موجر آقای جوادی و مستاجر آقای مصطفی بود، در حالی که آقای جوادی مالک نبود که بتواند موجر باشد . ارزش سر قفلی این مغازه خیلی زیاد بود ولی اجاره نامه نامناسبی برایش نوشته شد . طبق ادعای بازماندگان آقای جوادی ، سر قفلی مغازه در سال 82 بیش از 2 میلیارد تومان بود . مصطفی ( مستاجر ) در سال 82 حدود 5 تا 6 ملیون تومان خرج بازسازی و نو سازی و خرید وسایل و تجهیزات کرد . مبلغ اجاره ماهانه 500 هزار تومان با 5 میلیون تومان ودیعه بود . مصطفی کاسبی را شروع کرد . باید توجه شود که کاسبی در گذر زمان رونق می گیرد و کاسب باید عمر و جوانیش را در مغازه صرف کند و از صبح زود برای خرید اجناس مورد نیاز، کار را شروع کند ، در مغازه حضور داشته باشد ، شاگرد ها را اداره کند و شبها تا دیر وقت تلاش کند . کاسبی کار سختی است و هرکسی توان آن را ندارد خصوصاً اغذیه فروشی . چون مصطفی از نوجوانی  شاگردی و کاسبی کرده بود ، کار بلد بود و در آستانه 40 سالگی فردی حرفه ای شده بود . سال 83 آقای جوادی خواست اجاره نامه را تمدید کند .

• اجاره نامه جدید بین آقای جوادی و مصطفی تنظیم شد به مبلغ اجاره ماهانه 600 هزار تومان به علاوه 6 میلیون تومان ودیعه  . کاسبی مصطفی ادامه داشت و در سال 84 ؛ مبلغ اجاره به 700 هزار تومان با 7میلیون تومان ودیعه افزایش یافت . مصطفی راضی بود و اجاره ها را می پرداخت . از سال 86 به بعد کاسبی مصطفی رونق بیشتری گرفت . شبها میز و صندلی در پیاده رو می چید و 9 شب به بعد کاسبی اش بهتر هم می شد . در سال 87 مبلغ اجاره به 1 میلیون تومان با 10 میلیون  تومان ودیعه رسید . کار مصطفی در این سال رونق خوبی داشت چون 6 سال کارش را ادامه داده بود و مدیریت  خوبی داشت و غذای خوبی هم ارائه می داد، طوری که مشتری ها جلوی مغازه اش صف میکشیدند . آقای جوادی بیکار و باز نشسته شده بود و این صحنه ها را می دید . همسایه های مغازه هم به آقای جوادی می گفتند که مصطفی روزی 20 میلیون تومان کاسبی می کند که البته حرف درستی نبود و آقای جوادی را تحریک می کردند که از این کاسبی که همه اش سود است چرا مبلغ اجاره اینقدر کم است . شلوغی مغازه و لوکس بودن ماشین مصطفی به چشم آقای جوادی خیلی بزرگ آمد و برای تمدید اجاره سال87  با مصطفی جر و بحث کرد که با درآمد روزی 20 ملیون تومان باید اجاره بیشتری بپردازد . مصطفی این حرف را رد کرد و گفت علیرغم شلوغی مغازه و داشتن چند شاگرد؛ا هزینه های جاری مغازه و پرتی ها زیاد است و سود مغازه چندان چشمگیر نیست . آقای جوادی گفت برای سال 88 اجاره ماهیانه 5 میلیون تومان، با ودیعه 50 میلیون تومان مد نظرش است که افزایش شدیدی بود . مصطفی گفت مغازه واقعاً آنقدر درآمد ندارد که چنین اجاره زیادی بتوانم بدهم و شما خودتان کاسب بودید و تجربه دارید . بحث و جَدَل بالا گرفت و آقای جوادی تهدید کرد که اگر مصطفی  مبلغ جدید را نمی پذیرد باید مغازه را تخلیه کند . مصطفی از آقای جوادی خواست سربه سرش نگذارد چون مغازه اینقدر درآمد ندارد ولی آقای جوادی روی حرفش تاکید کرد و کوتاه نیامد و  او را به شکایت و تخلیه مغازه تهدید نمود . مصطفی باز هم زحمات 6 ساله اش در مغازه و خرجهایی که در مغازه کرده بود ؛ از جمله خرید فِر و تجهیزات پخت ، میز و صندلی ، زیبا سازی مغازه و ….  را یاد آور شد ؛ اما آقای جوادی باز هم قبول نکرد و گفت جنسهایی را که مصطفی تهیه کرده بردارد و با خودش ببرد . مصطفی وقتی اوضاع را خراب دید به چند نفر مراجعه کرد و مشاوره حقوقی گرفت و بعد با آمادگی و شناخت کافی به آقای جوادی مراجعه نمود و گفت هر کاری میخواهی بکن . من از امروز اجاره نمی دهم و تمدید هم نمی کنم و سرقفلی مغازه متعلق به من است .

• آقای جوادی با اجاره نامه ای که با مصطفی نوشته بود به دادگاه عمومی رفت و شکایت کرد . قاضی احضاریه ای برای مصطفی به عنوان مستاجر مغازه فرستاد . او به همراه وکیلش در دادگاه حاضر شدند و قاضی ادای توضیحات خواست؛که چرا مغازه را تخلیه نمی کند . مصطفی گفت من مستاجر آقای جوادی نیستم بلکه صاحب سرقفلی هستم . آقای جوادی این حرف را تکذیب کرد و گفت که او صاحب سرقفلی است نه مصطفی . قاضی از او خواست حرفش را ثابت کند و آقای جوادی اجاره نامه سال 1347 و تمدید آن در سال 1360 را نشان داد . قاضی به آقای جوادی گفت در آن مقطع کاسب بوده نه مالک . پس حق اجاره دادن مغازه بدون رضایت صاحب ملک را نداشته است . جوادی گفت صاحب ملک تلویحاً این اجاره دادن را پذیرفته بود و اگر دستور بدهید او حاضر به شهادت می شود . سپس قاضی به مصطفی گفت مالکیت خودش بر سرقفلی را ثابت کند . مصطفی گفت من چند دلیل دارم : 1- از سال 82 به مدت 7 سال است که کاسب این مغازه ام و سرچراغی آنجا متعلق به من است و پشت پیشخوان دارم کار میکنم . 2- کلید و قفل مغازه در اختیار من است . 3- همه اهالی و کسبه این محل کاسب بودن من را تایید میکنند . 4- با صاحب ملکیت مغازه ، اجاره نامه دارم . او با ارائه این اجاره نامه همه را شگفت زده کرد .مصطفی مخفیانه با آقای صدر مالک مغازه اجاره نامه ای تنظیم کرده بود و کپی سند مالکیت مغازه و اصل اجاره نامه را با امضای دو شاهد به قاضی نشان داد . تاریخ این اجاره نامه مربوط به یک سال قبل بود در حالی که به تازگی نوشته بود . مصطفی با پرداخت 50 میلیون تومان به آقای صدر او را راضی به این کار کرد . این مبلغ از قیمت ملکیت مغازه هم بالاتر بود تا بتواند ادعای آقای جوادی را رد کند . مصطفی با کمک وکیلش استدلال کرد که شرایط مالکیت سرقفلی را دارد .

قاضی گفت که آقای جوادی هم مستاجر بوده ولی مصطفی جواب داد که آخرین اجاره نامه مربوط به سال 1360 است که تمدید نشده و عملاً باطل است و الان در سال 88 و بعد گذشت 28 سال دیگر این اجاره نامه اعتبار ندارد اما اجاره نامه من جدید و معتبر است و من مستاجر آقای صدر ( مالک ) هستم ضمن این که کاسب هم هستم و استشهادیه 10 نفر از کسبه محل را نیز دارم . این اتفاق خیلی عجیبی بود . قاضی یک کارشناس رسمی دادگستری را مامور کرد که بررسی کند کاسب مغازه چه کسی است . کارشناس بعد تحقیق محلی اعلام کرد که کسبه محل مصطفی را به عنوان کاسب مغازه در 7 سال گذشته تایید کرده اند و آقای جوادی کاسبی نکرده است . قاضی حکم بر رد خواسته آقای جوادی مبنی بر تخلیه مغازه صادر کرد . در دادگاه تجدید نظر هم رای به نفع آقای جوادی نبود و او بدون دریافت حتی یک ریال ، سرقفلی را از دست داد و مصطفی صاحب سرقفلی شد . البته این کار یک ظلم است و نباید انجام میشد گرچه آقای جوادی هم فشار زیادی به مصطفی آورده بود که مجبور به این کار شد . ممکن است این تلقی پیش بیاید که قانون در این خصوص ضعف دارد اما این تلقی نادرستی است و ضعف و خلاء قانونی وجود ندارد بلکه این اتفاق ناگوار ناشی از  عدم آگاهی از قوانین و تنظیم نادرست اجاره نامه است . کسی که اشتباه می کند شکست میخورد . این کارها قواعدی دارد که در این جلسه و جلسات بعدی تشریح میشود تا این اتفافات تلخ تکرار نگردد .

• حکم بدوی و قطعی رد خواسته آقای جوادی صادر شد و دو سال بعد در اثر غصه سکته کرد و درگذشت . وراث او به چند وکیل و سپس به استاد آقای مهندس میررضوی مراجعه و تقاضای کمک کردند . بعد از بررسی و مطالعه کامل پرونده مشخص شد اشتباهات زیادی داشته اند . بازماندگان آقای جوادی مدعی بودند قیمت سرقفلی آن مغازه در سال 93 حدود 6 میلیارد تومان است که البته رقم گزافی است . از نظر کارشناس دادگستری هم  این رقم حدود سه میلیارد تومان  تایید شد . آنها مدعی دزدیده شدن سرقفلی مغازه پدرشان بودند که چندان هم بیراه نگفتند اما لازم به ذکر است که هرکس باید مراقب مالش باشد تا مورد سرقت واقع نگردد . بعداً با مصطفی صحبتی که شد و به او یادآوری شد که مدیون وراث آقای جوادی است چون بدون پرداخت مبلغ قابل توجهی صاحب سرقفلی شده است .  مصطفی گرفتار آه و نفرین این خانواده شد . متاسفانه همسرش ناراحتی اعصاب گرفت و چند بار در بیمارستان بستری شد . یک فرزندش فوت شد . و فرزند  دیگرهم معلول ذهنی متولد شد . او سال 92 در یک  مجلسی دوستانه به یکی از آشنایانش از بدبختی و بلایایی که گرفتارش شده می گفت و می گریست . دوستش به او گفت که حقی را در این عالم پایمال کرده و گرفتار نفرین آقای جوادی و فرزندانش شده و مدیون است . او باید اعتراف کند که حقشان را پایمال کرده اگرچه قانوناً پیروز شده است . مصطفی کسب و کارش خوب بود و در سال 1391  موفق شد که مغازه را با پرداخت مبلغی ؛  از مالک بخرید و هم صاحب ملکیت بشود و هم صاحب سرقفلی . اما همچنان مدیون بود .      حالا به آسیب شناسی و ارائه راهکار پرداخته می شود .

• کسی که صاحب سرقفلی است و در مغازه ای کاسبی می کند ولی صاحب مغازه نیست حق ندارد سرقفلی را اجاره بدهد چون خلاف قانون است . قاعده صحیح این کار تنظیم یک مباشر نامه است که بعداً توضیح داده خواهد شد  . این گونه افراد  کاسب که مالک نیستند ، حتی با رضایت صاحب ملک هم حق اجاره دادن سرقفلی را ندارند . فقط صاحب  ملک می تواند ملک خود را اجاره بدهد و صاحب سرقفلی فقط می تواند کاسبی کند . ذات سرقفلی ، کاسبی است. قانوناً کسی اجازه ندارد به جای صاحب سرقفلی کاسبی کند  یعنی اینکه  صاحب سرقفلی خودش  باید در حال کاسبی باشد؛ نه اینکه آن را اجاره داده و خود در محل حضور نداشته باشد  چون کاسب واقعی میتواند با  صاحب ملک و مغازه  زد و بند کرده و صاحب سرقفلی را کنار بزند .

در قانون سرقفلی قاعده ای به نام تَفریط و تَعَدی وجود دارد.

در تَفریط و تَعَدی به این بحث می پردازند که صاحب ملکیت مغازه، چگونه میتواند سرقفلی را از صاحب سرقفلی بگیرد . تفریط از ریشه افراط است و در این مبحث به این معنی است که اگر مستاجر نتواند کار کند و کوتاهی اش باعث تلف و ضایع شدن کاسبی و مغازه شود مرتکب تفریط شده است . تَعَدی به معنی دست درازی است و در این مبحث به این معنی است که مستاجر مرتکب تجاوز به حقوق مالک در مغازه شود و دست اندازی و تغییرات دهد یا موضوعات کاسبی را از حدود مجازش بگذراند .

بر اساس نظر قضات و حقوق دانان  5 شرط باید محیا گردد تا  صاحب ملکیت بتواند سرقفلی را از دست صاحب سرقفلی خارج کند:

1 – صاحب سرقفلی بدون اجازه و رضایت صاحب ملکیت سرقفلی را اجاره دهد.

2– صاحب سرقفلی تغییر شغل دهد مثلا از اغذیه فروشی به بوتیک لباس .

3– مستاجر بدون اذن صاحب ملکیت در مغازه تعمیرات و تغییرات اساسی انجام دهد .

4– صاحب سرقفلی آن را بدون اذن مالک به شخص دیگری بفروشد یا واگذار کند .

5– مستاجر مدت طولانی مغازه را تعطیل کند .

هر یک از این 5 شرط حتی اگر به تنهایی هم واقع شوند صاحب ملکیت می تواند سرقفلی را از صاحب سرقفلی بگیرد و قیمت آن را به قیمت کارشناسی که غالباً ناچیز و حتی کمتر از نصف قیمت واقعی روز است  به صاحب سرقفلی بپردازد. این پول باید ابتدا به حساب دادگاه واریز شود و بعداً به صاحب سرقفلی پرداخت گردد .

چند مثال در مورد تفریط و تعدی از 5 حالت مذکور بازخوانی میشود .

بازخوانی یک پرونده در خصوص اجاره سرقفلی بدون اِذن مالک

صاحب سرقفلی یک ابزار فروشی در منطقه حسن آباد در بازار تهران ، آن را به یک نفر اجاره می دهد . مالک به محض اطلاع  از این موضوع ، از او در دادگاه عمومی شکایت کرده و کارشناس رسمی دادگستری در تحقیق محلی وپرس و جو از کسبه ،متوجه این موضوع  میشود و گزارشی در این زمینه  به دادگاه ارائه می دهد . صاحب سرقفلی به دادگاه فراخوانده و محکوم شده و مبلغ سرقفلی ناچیزی که  با قیمت کارشناسی  خیلی کمتر از قیمت رایج و واقعی بود ؛ به او پرداخت گردید و حکم تخلیه مغازه صادر شد  و درنتیجه  صاحب سرقفلی و مستاجرش هر دو اخراج شدند . سرقفلی 3 میلیارد تومانی به قیمت واقعی روز در کارشناسی ، فقط 800 میلیون تومان قیمت گذاری شد . صاحب ملکیت با پرداخت این مبلغ به صندوق دادگاه مستاجر را بیرون کرد . صاحب سرقفلی باید توجه کند که بدون اذن مالک ، سرقفلی این مغازه را اجاره ندهد . حتی با اذن مالک هم  به سختی این امکان وجود دارد. مثل پرونده آقای جوادی و مصطفی و آقای صدر .  تنها راه حل آن تنظیم مباشر نامه است که بعداً آن را تشریح  خواهیم کرد و دارای نکات حرفه ای است . بهترین حالت این است که صاحب سرقفلی خودش کاسبی کند و آن را اجاره ندهد .

بازخوانی پرونده در خصوص تغییر شغل بدون اِذن مالک

در سال 1347 اجاره نامه ای بین صاحب ملکیت و صاحب سرقفلی مغازه ای زغال فروشی در تهران تنظیم شده بود. طبق اظهارات موجود  در پرونده ، 10 سال قبل از طرح شکایت از مستاجر ، این مغازه تبدیل به ماهی فروشی شده بود و مستاجر نیز آن را دوباره به فرد دیگری اجاره داده بود ولی خودش هم حضور داشت . مالک فوت کرد و وراث او بعد گذشت 10 سال از تغییر کاسبی در مغازه ، توانستند صاحب سرقفلی را محکوم کنند و با پرداخت مبلغی حدود یک سوم مبلغ واقعی سرقفلی ، مستاجر صاحب سرقفلی را بیرون کنند و خودشان صاحب سرقفلی شوند .

بازخوانی پرونده در خصوص انجام تغییرات و تعمیرات بدون اِذن مالک مغازه

مستاجر و صاحب سرقفلی ، حق تغییرات و تعمیرات در مغازه را ندارد مگر کارهای کوچکی در حد تعویض کاشی و سرامیک کف که تفریط و تعدی محسوب نمی شود . اما اگر در مغازه بالکن اجرا کند و سقف جدید احداث نماید از مصادیق تفریط و تعدی است . صاحب ملکیت می تواند با شکایت به دادگاه این سرقفلی را از مستاجر بگیرد و این اتفاق تجربه شده است . حتی تعمیرات به ظاهر ناچیز هم ممکن است چنین نتیجه ای داشته باشد . به عنوان مثال در یک پرونده واقعی در مغازه ای در گیشای تهران ، صاحب سرقفلی با پرداخت پولی به مالک از او اذن گرفت که مغازه را از فروش لوازم یدکی به مکانیکی تبدیل کند ولی توجه نکرد که باید به مالک بگوید که می خواهد چاله سرویس تعویض روغن هم ایجاد کند . او کف مغازه را کند و چاله سرویسی تعبیه کرد و مورد بهره برداری  قرارداد . مالک که روزی از آنجا می گذشت این چاله را دید . او بدون اطلاع صاحب سرقفلی و با کمک یک وکیل شکایت کرد . حتی مستاجر پذیرفت چاله را پر کند اما مالک نپذیرفت و گفت تفریط و تعدی در تغییرات اتفاق افتاده و قابل اصلاح نیست. مالک با پرداخت مبلغی ناچیز طبق نظر کارشناس دادگاه که حدود یک سوم مبلغ واقعی بود توانست حکم تخلیه را بگیرد . دادگاه همین مبلغ ناچیز کارشناسی را هم لحاظ نمیکند و نصف آنرا لحاظ می نماید . با این توضیحات سرقفلی مغازه از دست صاحب سرقفلی خارج شد .

فروش یا واگذاری سرقفلی بدون اِذن مالک

یکی از اشتباهاتی که هنوز هم صورت می گیرد این است که صاحب سرقفلی بدون اذن صاحب ملکیت و در ازای دریافت مبلغی کلان ، آن را به شخص دیگری واگذار می کند و هیچ پولی هم به مالک نمی دهد در حالی که عرفاً و نه قانوناً ؛ باید 10 درصد مبلغ سرقفلی را به مالک بدهد و رضایتش را جلب نماید . مالک باید اجاره نامه جدید با صاحب سرقفلی جدید امضا کند و ضمناً در سند صلح سرقفلی که بین مالک قدیم و  مالک جدید سرقفلی امضاء می شود یکی از شهود باید همین مالک مغازه باشد . اگر واگذاری بدون رضایت مالک انجام شود او میتواند مغازه را با حکم دادگاه تخلیه کند و صاحب جدید سرقفلی هم می تواند از صاحب قدیم سرقفلی شکایت کند که چرا مال غیر را بدون اذن واگذار کرده است . این اشتباهات هنوز هم اتفاق می افتد که صاحب سرقفلی بدون اذن مالک یا وارث او اقدام به واگذاری سرقفلی کرده است .

تعطیلی طولانی مدت مغازه

کاسب و صاحب سرقفلی اگر مدت طولانی مثلاً یک سال یا بیشتر مغازه را تعطیل کند از مصادیق تفریط و تعدی و تلف و ضایع کردن مغازه است . در این حالت مالک می تواند به دادگاه شکایت کند و با جلب نظرکارشناس دادگستری و تهیه استشهادیه محلی، این موضوع را ثابت کند و حکم تخلیه مغازه را بگیرد و خودش صاحب سرقفلی شود . البته باید مبلغی طبق نظر کارشناس دادگاه به صاحب سرقفلی بدهد . ممکن است سئوال شود که این زمان تعطیلی چقدر باشد تا مصداق ضایع و تلف کردن تلقی شود ؟ پاسخ این سوال جایی نوشته نشده و بستگی به نظر قاضی دارد که این تعطیلی را چگونه مصداق تفریط ببیند . نظر کارشناس دادگاه و استشهادیه محلی نیز در نظر قاضی موثر است .لذا به این گونه شکایات باید با دقت ورود کرد.

بازخوانی پرونده در خصوص تغییر شغل صاحب سرقفلی

پرونده مربوط به پاساژی با 47 باب مغازه در تهران است و در جایی شبیه بازار که کاسبی در آنجا رونق دارد . مالک دارای 7 فرزند بود و خودش در سال 68 و یکی از فرزندانش هم بعد از او فوت کردند و این فرزند خودش 3 فرزند داشت . مالک متوفای پاساژ ،جمعاً  دارای حدود 13وارث بود . اجاره نامه های این 47 باب مغازه که از سالهای گذشته  در آنها عده ای مشغول کاسبی بودند تمدید نشده بود . تاریخ این  اجاره نامه ها ؛ که همه  آنها در اختیار یکی از پسرهای مالک بود ؛ مربوط به دهه 40 و 50 و چند تا هم مربوط به دهه 60 شمسی بود . برخی  از آنها را اجاره داده بودند . یکی از اینها که اجاره نامه اش مربوط به دهه 60 بود مبلغ اجاره اش 700 تومان بود . پسر مالک که یکبار برای گرفتن اجاره به این مغازه مراجعه میکند، مستاجر با حالت تحقیر آمیزی دست در جیب کرده و  به او پول خُرد داده و باعث عصبانیت او می شود . وارث مالک به یک موسسه حقوقی  مراجعه کرده و اجاره نامه ها را به  چند وکیل نشان میدهد. آنها از پاساژ  بازدید کردند و مشخص شد که تمام مغازه ها تغییر شغل داشته و وضع کنونی آنها با دهه 40 و 50 خیلی تفاوت دارد . کاسبی های امروز مغازه ها ؛ با آنچه در اجاره نامه ها درج شده بود  فرق داشت . برخی مستاجرها بدون اذن مالک سرقفلی را فروخته  و برخی هم اجاره داده بودند . همه وراث به پسر بزرگ مالک ؛ وکالت با حق توکیل به غیر؛ دادند که پیگیر حقوقشان در این مغازه ها بشود . این پرونده به کمک پسر بزرگ و وکلایش به جریان افتاد .

• وکلاء به وراث مالک گفتند که امکان تخلیه مغازه ها ؛ در صورت مراجعه به دادگاه و تنظیم شکایت وجود دارد، اما باید توجه کرد که جمع مبالغی که بابت سرقفلی مغازه ها ( طبق نظر کارشناس دادگاه ) باید به صاحبان سرقفلی  ( مستاجران مغازه ها )  پرداخت شود مبلغ کلانی خواهد شد که وراث مالک ، آن  مبلغ را نداشتند . لذا باید سرمایه گذارانی ( ترجیحا در همان منطقه ) که چند میلیارد تومان پول داشته باشند پیدا کنند که حاضر به سرمایه گذاری در این موضوع باشند و پس از اثبات تفریط و تعدی به این مغازه ها و پس از تخلیه مغازه ها  ، صاحب سرقفلی شوند . پسر مالک جستجو کرد و در همان منطقه افرادی را برای سرمایه گذاری یافت . البته هر کسی در این سرمایه گذاریها وارد نمی شود چون بیرون کردن کاسب از مغازه اش کار خداپسندانه ای نیست . اما در هر حال قاعده حقوقی این گونه است و صاحب سرقفلی باید در واگذاری ها  ؛از صاحب ملکیت اجازه بگیرد تا دچار این بلاها نشود . از سوی دیگر برخی صاحبان سرقفلی هم جسارت می کنند و به مالک اعتنا ندارند و مبلغ ناچیز اجاره را با تحقیر و تمسخر میپردازند که باعث عکس العمل شدید صاحب ملکیت می شود . القصه ، دو سه نفر سرمایه دار در آن منطقه که عمده فروش بودند، قرارداد مشارکتی با پسر مالک ( نماینده وراث ) در همان موسسه حقوقی منعقد کردند که پول سرقفلی ها برای اخراج کسبه فعلی مغازه های پاساژ را بدهند و در عوض سرقفلی 40 تا مغازه بعداً به آنها تعلق گیرد و 7 تا هم به وراث داده شود . نحوه تقسیم مغازه ها را نیز در تقسیم نامه ای نوشتند . قراردادشان 15 صفحه ای تنظیم و اقدامات قضایی انجام شد و وکلا هم بابت حق الوکاله به پول خوبی رسیدند . برای تک تک مغازه ها دادخواست جداگانه تنظیم شد . مستاجرها به دادگاه احضار شدند که چرا بدون اذن مالک تغییر شغل دادند یا سرقفلی فروختند یا اجاره دادند . حکم تخلیه همه مغازه ها  (که تغییر شغل داده بودند تا با کسب و کارهای جدید ، به روز شوند ) صادر شد . حتی یک مغازه که تعطیل بود برایش کروکی کشیدند . مبالغ قیمت کارشناسی سرقفلی مغازه ها که به مستاجرها پرداخت شد بسایر کمتر از قیمت رایج روز بود و این یک رویه رایج کارشناسی و قضایی است . ناگفته نماند که برخی کارشناسها با شاکی توافق پنهانی دارند تا مبلغ سرقفلی را کمتر ارزش گذاری کنند که شاکی هم مبلغ کمتری بابت سرقفلی به مستاجرها بدهد . در این پرونده با این که 40 میلیارد تومان برای پرداخت سرقفلی ها برآورد کردند اما عملاً و طبق نظر کارشناسی ، 30 میلیارد تومان پرداختند در حالی که قیمت واقعی این سرقفلی ها حدود 150 میلیارد تومان بود . مغازه ها تعطیل شد و کاسبها آواره شدند و افرادی که سرمایه گذاری کرده بودند صاحب سرقفلی و صاحب ملکیت 40 باب مغازه شدند و پاساژ را یکدست کردند . 7 باب مغازه هم به وراث رسید .

از این نمونه پرونده ها به وفور وجود دارد . دخالت و مشاوره و وکالت در این پرونده ها که منجر به ظلم به برخی صاحبان سرقفلی می شود اخلاقاً جایز نیست و نباید برای این گونه پرونده ها مشاوره داد . ادامه مباحث سرقفلی در جلسات بعد پیگیری می شود .