تکنیک زنجیر کردن قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد مبایعه نامه

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

موضوع این جلسه با جلسات گذشته کمی متفاوت می باشد و در خصوص نحوه زنجیر کردن قرارداد های مشارکت در ساخت، با قرارداد مبایعه نامه می باشد. همانطور که مستحضر هستید در جلسات گذشته در خصوص نحوه انعقاد قراردادهای مشارکت درساخت مطالبی را عنوان کردیم اما با توجه به درخواست ها و نیازهایی که از طرف تعداد زیادی از دوستان و همکاران اعلام شد، لازم دانستیم تا نحوه زنجیر کردن قراردادهای مشارکت درساخت با قرارداد مبایعه نامه را نیز مطرح کنیم.فقط موضوعی که لازم به ذکر است، این است که؛ برای اینکه مفاهیم این جلسه را به طور کامل درک کنید، لازم است که جلسات 74 تا 76 و جلسات 83 تا 86 را کامل مطالعه کرده، تا بتوانید برداشت درستی از این جلسه داشته باشید.

• حال باید بدانیم که زنجیر کردن قرارداد مشارکت در ساخت با قرارداد مبایعه نامه یعنی چه؟ ابتدا با یک مثال فرضی که تا آخر بحث ادامه خواهد داشت به تشریح این موضوع خواهیم پرداخت. البته دراین خصوص پرونده های زیادی وجود دارد، اما بهتر دانستیم تا با ذکر مثالی فرضی، موضوع را تفهیم نماییم.

حال فرض بفرمائید که یک آپارتمان 6 واحدِ قدیمی ساز در زمینی به مساحت 500 متر مربع با قدمت 40 سال ساخت وجود دارد و یک سازنده ای قصد دارد که با صاحبان این 6 واحد، قرارداد مشارکت درساخت تنظیم نماید، اما از مالکین این 6 واحد آپارتمان؛ فقط 3نفر مالکین ضلع شرقی راضی به امضای قرارداد مشارکت درساخت می باشند و 3 نفر مالکین ضلغ غربی راضی نیستند و به سازنده گفته اند که شما واحد های ما سه نفر را خریداری کن و سازنده هم این موضوع را پذیرفته است.پس نتیجه میگیریم سازنده در اینجا باید دو نوع قرارداد تنظیم کند؛ یکی قرارداد مشارکت در ساخت و دیگری قرارداد مبایعه نامه. اما تنظیم این نوع قرارداد ها به این راحتی نیست، زیرا اگر بعد از تنظیم قرارداد، فرض کنید که آخرین مالک؛ اگر مالک طبقه دوم غربی باشد و از امضای قرارداد امتناع کرد؛ تکلیف سازنده بیچاره چیست؟ فرض کنیم که سازنده با ساکنین ضلع شرقی، قرارداد مشارکت در ساخت با درج  تمام شرایط در قرارداد و توافق ضرر و زیانها و غیره….منعقد و امضا کرده است و با دو نفر از مالکین ضلع غربی هم قرارداد مبایعه نامه خرید واحد را با تمام شرایط توافق بین طرفین منعقد و امضاء کرده است؛ اما یکی از واحد ها به فرض دوم غربی در آخرین لحظه به دلایلی از امضای قرارداد امتناع می کند و سازنده بیچاره در چنگال طمع این مالک گیرکرده میکند.

در چنین شرایطی سازنده بدبخت از ابتدای کار چکار باید می کرد که به این وضعیت اسفبار گرفتار نمیشد؟

متاسفانه در اینگونه مواقع بنگاه های املاکی؛ روشهای اشتباه و غیر حقوقی را پیش می گیرند که ما در ابتدا قصد داریم این روش های اشتباه را توضیح دهیم و سپس آثار و تبعات این روش های غلط را آسیب شناسی کنیم و بعد از آن روش درست را آموزش دهیم.

• در این قبیل موارد روش متداول  و غلط بنگاهی ها به این ترتیب است که در ابتدا، بنگاهی پیش نویس قراردادهای مشارکت در ساخت فی ما بین سازنده و مالکین شرقی و همچنین پیش نویس مبایعه نامه های فی ما بین مالکین ضلع غربی و سازنده را تنظیم میکند. تا این لحظه فقط پیش نویس تنظیم شده است و فعلاً کسی قراردادی امضاءنکرده است.بنگاهی چک های بلاعوض مالکین ضلع شرقی و چکهای ثَمَن معامله مالکین ضلع غربی را به رسم امانت از سازنده گرفته و در نزد خود نگه می دارد و به همه  اعلام می کند که هر مالکی جداگانه برای امضای قرارداد به بنگاه مراجعه کند.در آخر وقتی همه مالکین 6 واحد، نسخه های قرارداد خود را امضاء کردند؛ سازنده هم به  عنوان آخرین نفر به بنگاه مراجعه کرده و اقدام به امضای قراردادها میکند و بنگاهی بعد از اخذ کلیه امضاها از متعاملین ؛ چک های سازنده را که نزد خود امانت نگه داشته است را به هر کدام از مالکین تحویل می دهد و در ذیل هر قراردادی با ذکر شماره چکها، از طرفین قرارداد، رسید می گیرد.

روش فوق روش خوبی است و ما از این روش ایرادی نمیگیریم و معتقدیم که روش درستی است؛ اما این روش موقعی مورد تائید است که مالیکن مشارکت کننده و یا فروشنده در خصوص امضای قرارداد تمکین کنند و قرارداد را امضاء کنند. اما متاسفانه مطابق پرونده های موجود، وقتی مالکین ، مخصوصاً مالکین فروشنده واحدها، برای امضای قرارداد، به همراه وکیل خود به بنگاه مراجعه میکنند، اظهار میدارند تا سازنده قرارداد را امضا نکند و چک های ثَمَن معامله را تحویل ما ندهد ؛ قرارداد را امضاء نمیکنیم.در این حالت است که کار پیچیده شده و گره می خورد.

حال در این گونه مواقع چه باید کرد؟

در پاسخ باید گفت که در این گونه مواقع، قراردادهای مشارکت درساخت و قرارداد مبایعه نامه فروش واحد ها باید از لحاظ حقوقی به هم زنجیر شوند.یعنی اینکه اگر یکی  از قراردادها به هر دلیلی به هم خورد یا فسخ و یا باطل شد؛ تمام قرارداد های دیگر هم باطل و یا فسخ شود.   

• بسیار دیده ایم که در یک آپارتمان مطابق مثال مذکور؛ بعد از اینکه تمام واحد ها چک های خود را از سازنده دریافت کردند؛ آخرین مالک به بهانه های واهی و سوء نیت و گرفتن مبلغ بیشتر از سازنده از امضای قرارداد استنکاف کرده و امضا نمیکند و در نتیجه بقیه قراردادها هم درگیر این مالک می شود.در این گونه موارد سازنده یا باید یواشکی و بدون اطلاع بقیه واحد ها؛ مبلغی اضافی به این مالک بدهد و یا اینکه کل قرارداد ها را بر هم بزند. اما نکته قابل توجه اینکه چون بقیه مالکین قرارداد را امضا کرده اند و چک های خود را دریافت نموده و بیع صورت گرفته است؛ اقاله قرارداد و برهم زدن آن به این راحتی ها نمی باشد.برای اینکه بتوان این قرارداد ها را به راحتی فسخ کرد؛ این قرارداد ها باید همگی به هم زنجیر شوند. متاسفانه مشاورین املاک در این گونه موارد به دلیل زنجیر کردن نادرست قرارداد ها به هم باعث عطاله دادرسی در فسخ قراردادها می شوند.

حال، در ابتدا روش اشتباه مشاورین املاک در زنجیر کردن قراردادها را بازگو میکنیم و به آسیب شناسی آن خواهیم پرداخت و سپس روش درست را تشریح خواهیم کرد. مشاورین املاک در این نوع قراردادها؛ یعنی در قرارداد مشارکت درساخت برای مالکینی که قصد مشارکت دارند و در قرارداد مبایعه نامه فروش واحد ها برای مالکینی که قصد فروش واحد خود را دارند یک جمله اشتباهی را به شرح ذیل در متن قرارداد ها می آورند:

این قرارداد مشارکت در ساخت ( اگر مشارکت در ساخت باشد؛ و اگر مبایعه نامه باشد، می نویسند که این قرارداد مبایعه نامه)با قرارداد های شماره ……….مورخ ………….و قرارداد شماره …………….مورخ …………………و (همینطور شماره و تاریخ بقیه قرارداد ها ) به طور توأمان بوده و چنانچه هر یک از قراردادهای مذکور؛ به هر دلیلی به هم زده شود و یا فسخ و یا باطل گردد کلیه قرارداد های ذکر شده نیز منفسخ خواهد شد

این جمله اشکالات جدی دارد:

الف- چون پول و یا چک بین متعاملین قرارداد رد بدل شده است؛ انجام فسخ این قرارداد ها به این راحتی نمی باشد و سازنده بیچاره باید از طریق مراجعه به دادگاه، تقاضای فسخ قرارداد کند تا بتواند چکهای خود را از طرف دیگر قرارداد بازپس گیرد.

ب- سئوال اینجاست کسی که ادعای فسخ قرارداد را دارد و قطعاً یکی از طرفین معامله خواهد بود؛ آیا میتواند خود شخصاً قرارداد را فسخ کند ؟ خیر نمی تواند. حتی اگر کلمه منفسخ به جای فسخ در قرارداد نوشته شده باشد.پس باید با مراجعه به دادگاه و با تشخیص و نظر قاضی این قرارداد را فسخ نماید که حدود دو سال این ماجرا به طول خواهد انجامید. بنابراین با نادانی مشاورین املاک، که سنگی را به ته چاه می اندازند؛ طرفین معامله، باید حداقل دو سال عمر خود را تلف کنند، تا آن را در بیاورند.

• حال تعدادی از مشاورین املاک بر این عقیده اند و اظهار میدارند که چک های سازنده را که به رسم امانت نزد ما میباشد، را نگه میداریم، تا زمانی که تمام مالکین قراردادها را امضا کنند و اگر یکی ازمالکین برای امضای قرارداد حاضر نشد و زیر بار نرفت؛ ما قرارداد ها را پاره کرده و چک های امانت نزد خود را که متعلق به سازنده است را به وی برمیگردانیم.

این روش، روش اشتباهی است زیرا با پاره کردن مبایعه نامه و قرارداد مشارکت درساخت نمیتوان قرارداد را باطل و یا فسخ کنید.

زیرا قرارداد ارکانی دارد از جمله شهود قرارداد. اگرقرارداد پاره شود یکی از ارکان قرارداد که از طرفین قرارداد میباشد؛ می تواند با شهادت شهود در دادگاه؛ اصالت و لزوم این قرارداد را اثبات کند و از طرف مقابل خسارت بگیرد و حتی از مشاور املاک هم شکایت کند. بنابراین پاره کردن قرارداد نمی تواند منجر به فسخ و یا ابطال آن شود.به عنوان مثال کسی نمی تواند با پاره کردن عقد نامه ازدواج بین خود و همسرش از مسئولیت زندگی و پرداخت مهریه سر باز زند؛ زیرا دردادگاه قابل اثبات می باشد.

پس راه حل درست زنجیر کردن قرارداد ها در این گونه مواقع چگونه است؟

سازنده باید در متن قرارداد های مبایعه نامه مالکینی که قصد فروش واحد خود را دارند این جمله را بنویسد:

لازم الاجرا شدن این مبایعه نامه منوط به امضاء و لازم الاجرا شدن مبایعه نامه شماره ……….مورخ…………..و لازم الاجرا شدن مبایعه نامه شماره………………مورخ…………………( به همین ترتیب تمام قرارداد های مبایعه نامه فروش) و لازم الاجرا شدن قرارداد مشارکت درساخت شماره ………..مورخ…………..و لازم الاجرا شدن قرارداد مشارکت درساخت شماره …..مورخ……………..( به همین ترتیب در تمام قرارداد های مشارکت درساخت )می باشد و صرفاً خریدار(سازنده) می تواند لازم الاجرا نشدن این قرارداد را اعلام نماید.در صورت لازم الاجرا نشدن این قرارداد فروشنده ( مالک ) باید ثمن های دریافتی را به خریدار مسترد نماید.

این جمله قرارداد مبایعه نامه را به قرارداد مشارکت درساخت، زنجیر می کند. با ذکر کلمه لازم الاجرا، اگر کسی قرارداد را امضا نکرد؛ به اصطلاح  خودبخود قرارداد، هوا خواهد شد.بنابراین کلمه لازم الاجرا، با کلمه فسخ و یا منفسخ متفاوت بوده و بسیار کلمه کلیدی و طلایی در این گونه موارد میباشد. اگر کسی قرارداد را امضا نکرد و شما به عنوان سازنده چک را تحویلش داده اید، این قرارداد به هیچ عنوان لازم الاجرا نخواهد بود و به راحتی شما می توانید چک را پس بگیرید.

به همان ترتیبی که در بالا ذکر گردید، همان جمله نیز باید در متن قرارداد های مشارکت درساخت نیز قید گردد و قرارداد های مشارکت درساخت به قرارداد های مبایعه نامه زنجیر شود. بدین ترتیب که باید نوشته شود:

لازم الاجرا شدن این قرارداد مشارکت درساخت، منوط به امضا و لازم الاجرا شدن قرارداد مشارکت درساخت شماره …………..مورخ……………..(باذکر نام تمام قرارداد های مشارکت درساخت) و همچنین لازم  الاجرا شدن قرارداد مبایعه نامه شماره ………..مورخ ………………..( با ذکر نام تمام قرارداد های مبایعه نامه)می باشد و صرفاً سازنده می تواند لازم الاجرا نشدن این قرارداد مشارکت درساخت را اعلام نمایدودر صورت لازم  الاجرا نشدن این قرارداد، صاحبان زمین می بایستی مبالغ بلاعوض دریافتی را به سازنده مسترد نمایند.

• پس ملاحظه فرمودید که از کلمه فسخ و باطل و منفسخ درقرارداد ها استفاده نشد و همان کلمه لازم الاجرا در این جمله کلیدی و طلایی کار را برای سازنده یکسره و راحت خواهد کرد. این نحوه زنجیر کردن باید آثار رفت و برگشت حقوقی داشته باشد.حال به شرح آثار حقوقی این جمله و کنترل آن خواهیم پرداخت.

هنگامی که تمام مالکین اقدام به امضای قراردادهای مشارکت درساخت و مبایعه نامه فروش خود کردند؛ و مشخص شد که واحد آخر قصد سوء استفاده از این موضوع را داشته و نمی خواهد قرارداد را امضا کند؛ لازم است که سازنده با  ارسال یک اظهار نامه قضایی مطابق متن ذیل برای  تمام طرفین قرارداد ها وبقیه واحد هایی که امضا کرده اند ؛ لازم الاجرا نشدن قراردادها را اعلام نماید.

چون واحد شماره ………..به مالکیت آقای …………….حاظر به امضای قرارداد مبایعه نامه فروش شماره ……..مورخ ………………نمیباشد، لذا کلیه قرارداد ها لازم الاجرا نمی شود.لذا خواهشمند است وجوه دریافتی و یا چک های دریافتی را به اینجانب مسترد نمائید.

اگر هر کدام از واحد ها وجوه دریافتی و یا چک ها را به سازنده پس ندادند؛ سازنده به جای اینکه دو سال در دادگاه رفت و آمد کند و از قاضی خواهش و تمنا نماید؛ مسیر جدیدی خواهد رفت که حداکثر 6 ماه طول خواهد کشید.

در این موقع سازنده باید یک دادخواستی به طرفیت هر کدام ازمالکین به طور جداگانه تنظیم کرده و در دادگاه حقوقی وجه و چک خود را به دلیل استیفای ناروا خواستار می شود.این کار بازه زمانی کمتری را در پی خواهد داشت.

• این نحوه زنجیر کردن قرارداد به سود طرفین قرارداد می باشد چون قرارداد ها به هم پیوسته می شوند و آسیبی به طرفین قرارداد وارد نمی شود و اگر یکی از زنجیره های قرارداد پاره شود تمام زنجیره پاره خواهد شد.گاهی اوقت حالتی پیش می آید که مهم می باشد و حالت ترکیبی است که با ذکر مثالی واقعی آن را توضیح خواهیم داد.

چندی پیش فردی به یک موسسه حقوقی که مهندس میررضوی به وکلای آن مشاوره می دهد، مراجعه میکند واظهار می دارد که مالک یک واحد آپارتمان از یک مجتمع 10 واحدِ در منطقه پاسداران میباشد.سازنده ای قصد دارد با 6 واحد قرارداد مشارکت در ساخت ببندد و قصد خرید 4 واحد دیگر را دارد و ایشان هم یکی ازآن 4 نفری بود که قصد فروش واحد خود را داشت.اما ایشان قصد داشت که همزمان با فروش آپارتمان خود؛ در یک محله دیگری از تهران؛ یک واحد آپارتمان خریداری کند و اصرار داشت که مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید را با مبایعه نامه فروش واحد فعلی خود زنجیر کند.در واقع منظورش این بود که اگر مبایعه نامه فروش آپارتمان فعلی به هر دلیلی لازم الاجرا نشد؛ مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید هم لازم  الاجرا نشود.

بنا به پیشنهاد مهندس میر رضوی به این شخص،گفته شد که باید در مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید این جمله را اضافه کنید:

لازم الاجرا شدن این مبایعه نامه(منظور مبایعه نامه خرید آپارتمان جدید) منوط به امضا و لازم الاجرا شدن مبایعه نامه شماره ….مورخ ……( منظور مبایعه نامه فروش آپارتمان فعلی در پاسداران )میباشد و صرفاً خریدار می تواند لازم ا لاجرا نشدن این قرارداد را اعلام نماید و فروشنده حق استناد به لازم الاجرا شدن این قرارداد را ندارد.ضمناً قیمت آپارتمان مذکور به مدت دو ماه بین طرفین تثبیت گشته و طرفین حق تغییر در قیمت را ندارند.

این مدت زمان دو ماهی که در قرارداد آمد، به صورت فرضی و توافقی بین طرفین به نتیجه رسید.با این روش چندین قرارداد به هم زنجیر می شوند و دیگر سازنده نیاز به این ندارد، تا دو سال در دادگاهها به دنبال فسخ قرارداد ها باشد. بلکه با دادن یک دادخواست مطالبه وجه و استیفای ناروا حداکثر در مدت 6 ماه می تواند پول های پرداختی خود را پس بگیرد.