شرح قانون پیش فروش آپارتمانها

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

موضوع بحث این جلسه مربوط به موضوع مهم قانون پیش فروش آپارتمان می باشدکه به شرح و بررسی بعضی از مفاد قانون پیش فروش آپارتمانها خواهیم پرداخت .صاحب زمین یا سازنده ای که میخواهد به هر دلیلی ، یک یا چند واحد از ساختمان در حال ساخت را پیش فروش کند، باید حتماً به مفاد قانون پیش فروش آپارتمان توجه نماید . آگاه باشید که شما به عنوان صاحب زمین و یا سازنده ؛ در هر مرحله ای از ساخت ؛اگر قصد فروش واحد های سهم خود  را به یک شخص ثالثی  دارید ، باید به یک سری موارد توجه خاصی داشته باشید.لازم است بدانید مطابق قانون پیش فروش ،  اززمانی که جواز و پروانه ساخت یک ساختمانی صادرمی شود تا زمانی که پایان کار را نگرفته اید ؛ فروش هر واحد از این ساختمان ، جنبه پیش فروش دارد . برخی هم با توجه به صدور پایانکار و  حتی ،تا قبل از صدور سند ؛  مفهوم پیش فروش برای آن تعبیر می کنند . به هر حال شما چه به عنوان صاحب زمین و چه سازنده ؛ باید در قرارداد مشارکت در ساخت ؛حداکثر تعداد واحدایی را که اجازه فروش دارید ؛ تعیین و مشخص نمایید . البته وجه الخطاب ما در این بحث ، صاحبان زمین است . صاحب زمین باید در قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده را ملزم کند که فقط تعداد مشخصی از واحدهای سهم خودش را بتواند پیش فروش کند؛ نه همه واحدها را . اگر این محدودیت اعمال نشود، آنگاه سازنده میتواند همه واحدها را پیش فروش کند و ساختمان را نیمه کاره رها کرده و متواری شود و صاحب زمین را با پیش خریداران متضرر، درگیر کرده و دچار چالش بزرگی بنماید . این اتفاق بارها تکرار شده و سازنده کلاهبردار با پیش فروش واحدها و با دریافت مبلغی که بیش از هزینه های انجام شده در ساختمان بوده  فرار کرده است . پس در هنگام تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت ؛ سازنده باید به پیش فروش  فقط تعداد محدودی از واحدها و در مرحله مشخصی از ساخت ساختمان ( مثلا در مرحله پس از اجرای سقف ها )، محدود شود .

ایراد حقوقی این شرط و محدودیت فروش ، در قرارداد مشارکت در ساخت ؛ این است که این شرط می تواند نافذ نباشد اگرچه خود قرارداد باطل نیست زیرا نمی توان برای حق مالکیت کسی که مالک چیزی شده شرط گذاشت . سازنده ای که  با رضایت صاحب زمین ، چند دانگ از ملک را صاحب شده است و  مالک چند واحد شده؛ در مورد آنها حق تصمیم گیری و فروش دارد و این حق نباید سلب شود . به عنوان مثال ، نمی توان کسی را در یک قرارداد کاری از حق ازدواج یا حق فرزندآوری محروم کرد . برخی شرکتهای هواپیمایی در دهه 70 در ایران در قرارداد کار با مهمانداران زن ، شرط می کردند که آنها فرزند دار نشوند و اگر این بانوان باردار می شدند ، اخراج می شدند . این شرط قرارداد ، نافذ نیست ولی خود قرارداد صحیح است . حق مادر شدن قابل سلب شدن نیست و از نظر دینی هم این حق تایید شده است . این شرکتها طبق قانون کار باید به مهمانداران زن در مدت بارداری و شیردادن مرخصی می دادند و حقوق هم می پرداختند . برای استنکاف از چنین پول دادن هایی ، چنین قراردادی می نوشتند ولی با شکایت حقوقی ، این شرط قرارداد ، غیر نافذ اعلام شد .در مورد پیش فروش  آپارتمان هم نمی توان حق سازنده را نادیده گرفت و پیش فروش  او را محدود کرد . با توجه به تجربیات مختلف در پرونده های دادگاهها ؛ معلوم شده که این شرط نافذ نیست، اگرچه خود قرارداد مشارکت در ساخت صحیح است .  بنابراین برای جلوگیری از کلاهبرداری و یا هرگونه سوء استفاده سازندگان؛ میتوان سازنده را با پرداخت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات  ؛ مهار کرد . به این ترتیب که سازنده متعهد شود در صورت انجام ندادن شرط محدود شدن پیش فروش ها ، وجه التزامی را به طرف مقابل قرارداد مشارکت در ساخت بپردازد . در این صورت اگرچه او حق دارد واحدهایش را پیش فروش کند اما باید مبلغ وجه التزام را نیز بپردازد .

قانون پیش فروش آپارتمانها مصوب سال 1391 بوده و آیین نامه های آن در سال 1392 ابلاغ شده است و در آن ، سازنده یا صاحب زمین را  که قصد پیش فروش واحدهای آپارتمان را دارند ؛ مکلف کرده است که از شهرداری تقاضای سند پیش فروش بنمایند . در سند پیش فروش که به صورت تک برگ  و بعضاً دو برگ است ، مشخصات ساختمان نوشته شده و طرفین ( پیش فروشنده و پیش خریدار ) آن را در دفترخانه  اسناد رسمی امضاء  و ثبت می کنند .

قابل ذکر است که اگر معامله به صورت سند پیش فروش صورت نگیرد و طرفین بین خودشان یک قولنامه یا مبایعه نامه بنویسندً تبعات حقوقی و کیفری سنگینی برای پیش فروشنده دارد و به 3  تا  9  ماه زندان کیفری محکوم میشود. این زندان  جنبه عمومی جرم است و حتی با بخشش طرف دعوا هم این زندان قابل عفو نیست . دلیل وضع چنین مجازات سنگینی این است که جنبه بازدارنده داشته باشد، چون این جرم به دفعات از سوی پیش فروشنده ها اتفاق افتاده و مثلاً یک واحد را به چندین نفر فروخته و متواری شده اند . این قانون برای پیش خریداران مجازاتی لحاظ نکرده ، اما آنها را از حمایتهای خاص ؛که برای پیش خریداران با سند پیش فروش در نظر گرفته؛ محروم کرده است و به شکایت این پیش خریداران؛ فقط طبق مفاد قراردادشان ( قولنامه یا مبایعه نامه ) رسیدگی می شود .

بسیاری از صاحبان زمین و سازنده ها که پیش فروش می کنند از مجازات این قانون اطلاع ندارند . بی خبری یا بی توجهی به این قانون ، نقطه ضعف بزرگی است  برای کسانی که بدون سند پیش فروش اقدام به پیش فروش واحدها میکنند . اگر معامله پیش فروش، از طریقی به جز سند رسمی پیش فروش صورت گرفته باشد ( مثل  قولنامه و مبایعه نامه )  و خریدار از سازنده به دلیل تحویل ندادن واحد، یا تاخیر در تحویل واحد، یا سند نزدن ، شکایت کند یا صاحب زمین با سازنده به دلایلی اختلاف پیدا کرده است و سازنده هم تعامل مثبت و مفیدی با آنها ندارد و به خواسته هایشان بی توجهی می کند ، در این حالت سازنده خودش را در آستانه زندانی شدن قرار داده است . برخی سازنده های بی تعهد ،خیلی دیر متوجه خطای خود می شوند و زمانی به خود می آیند که دیگر کار از کار گذشته و پشیمانی و اظهار ندامت فایده ای ندارد و راهی زندان می شوند . این موضوع در پرونده های واقعی تجربه شده است .

فرق مبایعه نامه و قولنامه

قول نامه با مبایعه نامه تفاوت دارد. قولنامه ، قول دادن به فروش چیزی است ؛ اما مبایعه نامه، عقد بَیع ( فروش ) کالایی مشخص، مثل ساختمان است و در آن مَبیع (مورد فروش ) و بایِع ( فروشنده ) معلوم هستند .در پیش فروش ساختمان ، هنوز ساختمانی ساخته نشده ؛مثلاً در مرحله جواز یا فونداسیون است و فروشنده فقط قول فروش می دهد. قبل قانون پیش فروش ، برای پیش فروش ساختمان یک قولنامه می نوشتند نه مبایعه نامه؛ که این کار صحیح بود . مبایعه نامه برای پیش فروش ، مناسب نیست . اما با این حال نوشتن مبایعه نامه برای پیش فروش اشکال عمده ای ندارد و عقد آن حاکم و جاری است .یک تفاوت دیگر قولنامه با مبایعه نامه در فسخ قرارداد است . برخی قضات معتقدند اگر ثمن معامله ( مثلا چکها ) در قولنامه پرداخت نشود این قرارداد قابل فسخ است اما در مبایعه نامه چنین نیست .این که در قرارداد مبایعه نامة تنظیم شده در بنگاه املاک می نویسند : ” چنانچه چکهای قرارداد در موعد مقرر وصول نشود این قرارداد ، فسخ یا منفسخ می شود ” ارزش حقوقی ندارد چون دادن چک به منزله پرداخت ثمن معامله است حتی اگر این چک نقد نشود . برای وصول چک بلا محل باید شکایت جداگانه ای کرد . به همین دلیل بهتر است در قرارداد ذکر شود ثمن معامله به صورت نقد و در موعد مشخص باشد تا اشکال چک به وجود نیاید .

در قولنامه ، قول فروش یک واحد از ساختمانی داده شده است که هنوز ساخته نشده و فعلاً موجود نیست ، لذا شرایط فسخ راحت تر است. اما در مبایعه نامه همه چیز مبایعه مشخص است و شرایط فسخ سخت تر می شود .

اگر پیش فروش بدون سند پیش فروش انجام شود برای پیش فروشنده ، مجازات زندان دارد و فرقی ندارد که قرارداد به صورت قولنامه باشد یا مبایعه نامه . این قانون یک تله حقوقی و یک نقطه ضعف بزرگ برای پیش فروشنده ( صاحب زمین یا سازنده ) است و مجازاتش هم جدی و واقعی است و قبلاً اتفاق افتاده است . متاسفانه خیلی ها از این قانون خبر ندارند مگر این که قبلاً قانون را مطالعه کرده یا در دوره های حقوقی شرکت کرده باشند .

چگونگی اخذ سند پیش فروش

در خصوص اهمیت این سند  توضیحات لازم قبلاً داده شد . پیش فروشنده باید این سند را از شهرداری منطقه ای که جواز ساختمان را صادر کرده تقاضا کند . این سند به صورت تک برگ ( و گاهی دو برگ ) و به صورت سلیقه ای در هر منطقه شهرداری چاپ می شود . ممکن است برخی مناطق از سازنده بخواهند قبل این تقاضا ، تقاضای شناسنامه فنی و ملکی هم انجام دهد که آن هم کاری ساده و بدون دردسر است چون فقط یک تقاضای ساده است و مثل فرآیند اخذ شناسنامه فنی و ملکی کاری دشوار نیست.

زمان اعطای سند پیش فروش

در قانون پیش فروش آپارتمانها آمده است که شهرداریها باید به تقاضای این سند، بعد از اجرای فونداسیون ساختمان رسیدگی کنند. اما در برخی مناطق شهرداری تهران، اعطای این سند را به اجرای اسکلت بتنی و دو سقف ( یا برپا کردن اسکلت فلزی ) منوط می کنند . توجیه شان هم این است که در این مناطق سازنده هایی هستند که واحدها را در مرحله فونداسیون پیش فروش می کنند و متواری می شوند؛ لذا این سخت گیری جنبه بازدارندگی از جرم دارد. اگرچه با تنظیم سند پیش فروش و مجازاتهای قانونی آن احتمال کلاهبرداری کم شده است، اما باز هم سازندگانی هستند که مثلاً یک واحد را از طریق سند پیش فروش به فروش می رسانند و ضمناً همان واحد را با یک قولنامه یا مبایعه نامه دیگر ؛ به کسان دیگر، دوباره می فروشند . این اتفاق متاسفانه به کرات دیده شده است . پیش فروشنده عاقل برای در امان ماندن از مجازات زندان باید حتماً سند پیش فروش بگیرد . روال اداری این کار خیلی ساده است : ابتدا باید گواهی عدم خلاف ساختمان را اخذ نماید که در حین این کارفیش عوارض و نوسازی  هم پرداخت میشود و حتی استعلام ثبت هم توسط خود شهرداری صورت می گیرد . حتی اگر ساختمان در رهن بانک هم باشد اشکالی ندارد و شهرداری پیش سند را صادر می کندو درآن مقدار وام بانکی قید می شود. اینکارنیاز به مفاصا حساب مالیاتی ندارد . و لازم است بعد اخذ سند پیش فروش ،  طرفین قرارداد با کارت ملی به دفتر ثبت اسناد رسمی بروند و این قرارداد را ثبت کنند . قانون گذار تشریفات اداری این کار را کم کرده تا انجام آن ساده و راحت باشد و از جرم و مجازات های آن پرهیز شود . مجازات زندان در این قانون از جنبه عمومی جرم است و حتی اگر طرف دعوا ، این پیش فروشنده را ببخشد و از پیگیری شکایت صرف نظر کند باز هم مجازات زندان قابل عفو نیست و مجرم حتماً زندانی خواهد شد . این موضوع پرونده واقعی دارد و قبلاً تجربه شده است .

حال ممکن است در اینجا سئوالی پیش بیاید و آن اینکه آیا قانون پیش فروش که ذکر آن در این جلسه گذشت ؛ شامل ساختمانهای اداری و مراکز تجاری و مغازه هم می شود یا فقط شامل آپارتمان های مسکونی می شود؟

در پاسخ به سئوال فوق مجدداً یادآور می شویم که این قانون شامل کلیه موارد فوق از قبیل آپارتمان و مراکز تجاری و ساختمان های اداری و مغازه هم می شود و بحث جنبه عمومی جرم که از سه ماه تا نه ماه زندان میباشد شامل اشخاص پیش فروشندة این موارد هم خواهد شد .

بازخوانی پرونده در خصوص مهار سازنده بی تعهد از طریق تهدید به زندان

فردی یک واحد مسکونی ( یا مغازه ) را با قولنامه یا مبایعه نامه ( و بدون سند پیش فروش رسمی ) از یک سازنده خرید و بابت آن چک تحویل فروشنده داد  . با این که واحدش در موعد مقرر آماده تحویل نبود اما سازنده اصرار داشت چک خریدار در موعد نقد شود و قصد داشت آن را برگشت بزند . وقتی مجازات قانون پیش فروش به این سازنده توضیح داده شد و به زندان کیفری تهدید شد از برگشت زدن چک منصرف گردید . گرچه او حق داشت علیرغم تحویل ندادن واحد به خریدار ، چک را برگشت بزند اما با یک تهدید مهم تر مثل زندان مواجه بود و لذا کوتاه آمد . این قانون ابزار قدرتمندی برای مهار کردن برخی سازنده های بی تعهد است .