شرح مختصری از ضوابط تهیه نقشه های تفکیکی شامل : ضوابط پارکینگها ، مفروز و مشاع ، بالکن و تراس ، انواع دیوارها ، داکتها ، رایزرها ، کانالهای کولر ، لوله های بخاری ، پیش آمدگی های کاذب نما

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

بحث اصلی این جلسه بیشتر در خصوص ضوابط تهیه نقشه های تفکیکی است.یکی از مهمترین موارد مناقشه بین ضوابط اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری ها، بحث تفکیک پارکینگ ها می باشد. هر کدام از این دو اداره برای خود ضوابط خاص خودشان را دارند و زمانی که پیش تفکیک می خواهد تهیه شود؛ پیش تفکیف و پیش نویس پایانکار در خصوص پارکینگها به چالش می افتند.کارشناس تفکیک در چنین مواردی باید مبنای کار خود، درخصوص حدود اربعۀ عرصه را؛ پروانه ساختمانی در نظر بگیرد.چون کار ساختمانی به اتمام رسیده است نمی تواند به سازنده بگوید که باید نقشه را اصلاح کند. اگرکارشناس تفکیک مغایرتی در عرصه با نقشه معماری ببیند، باید مبنای کارش پروانه ساختمانی باشد و نباید به نقشه معماری در این خصوص توجهی بکند. اما اگر مغایرت بین پروانه ساختمانی و سند رسمی اداره ثبت در خصوص حدود اربعه زمین وجود داشته باشد باید مبنای کار کارشناس تفکیک حدود اربعه مندرج در سند رسمی باشد.در واقع برای کارشناسان اداره ثبت اولویت در خصوص حدود اربعه، ابتدا سند رسمی اداره ثبت؛ سپس پروانه ساختمانی و بعد نقشه های معماری می باشد.اما در خصوص پارکینگها، مخصوصاً پارکینگهای مزاحم دار، موضوع متفاوت است.در تصاویر ذیل، پارکینگی مشاهده می فرمائیدکه چیدمان ماشینها مطابق هم می باشند اما ضوابط آنها طبق ضوابط اداره ثبت و شهرداری با هم متفاوت می باشد.

• مطابق تصویر شماره 1 طبق ضوابط شهرداری وقتی سه پارکینگ پست سر هم قرار میگیرند فاصله بین ماشین ها باید حداقل 75 سانتیمتر باشد و عرض راهرو باید حداقل 3متر باشد. همچنین ابعاد پارکینگها مطابق ضوابط شهرداری یک مستطیل به ابعاد 2.5*5 متر میباشد و بین دیوار و خودرو نیازی به وجود فضای اضافی نیست. اما در ضوابط اداره ثبت وضع متفاوت است مطابق تصویر شماره2، اداره ثبت، ابعاد مستطیل پارکینگ را 2.2*5 متر در نظر میگیرد.فاصله دیوار جلویی با ماشین را حداقل 1متر و فاصله بین دو خودرو را 1.75متر و عرض راهرو عبوری برای ماشین را 3.5 متر در نظر میگیرد.

حال شما به عنوان کارشناس ثبت، نقشه های معماری را در دست دارید که مطابق ضوابط شهرداری می باشد.بر اساس ضوابط شهرداری پارکینگ تامین شده است اما بر اساس ضوابط اداره ثبت و مطابق توضیحات بالا، پارکینگ تامین نشده و باید یکی از پارکینگها حذف شود. پس سئوال اینجاست که کارشناس تفکیک با توجه به وضع فوق چه شیوه ای را باید پیش بگیرد، آیا پارکینگ را حذف کند و یا مزاحم دار اعلام نماید؟ در پاسخ باید گفت که کارشناسان محترم تفکیک باید مطابق ضوابط اداره ثبت عمل نمایند و درتصویر بالا یکی از پارکینگها باید حذف شده اعلام گردد و پیش نویس خود را بر این مبنا ارائه نماید. بنابراین این پیش نویس با پیش نویس پایانکار شهرداری مغایرت پیدا میکند و کارشناس تفکیک با مامور بازدید شهرداری باید با هم به اجماعی برسند که آیا پارکینگ را حذف کنند یا اینکه آن را برای یک واحد دیگر به صورت مزاحم دار اعلام نمایند.

یکی از دلایلی که این اختلاف نظر بین ضوابط شهرداری و اداره ثبت غیر قابل حل باقی مانده است این است که این اختلاف برای شهرداری ها تبدیل به یک منبع درآمدی شده است

که به هیچ عنوان راضی به حل شدن این موضوع نیستند.بنابراین شما به عنوان سازنده قوی باید به ضوابط اداره ثبت آشنایی کامل داشته باشد تا با حذف پارکینگ و پرداخت جریمه به شهرداری مواجه نشوید. باید نقشه معماری مصوب را که توسط شهرداری پارکینگهای آن تامین و تصویب شده است را به یک کارشناس تفکیک باتجربه نشان داده و ضوابط اداره ثبت را هم بر روی نقشه پیاده کنید تا با مشکل مواجه نشوید.

• در خصوص یکسان سازی این دو ضوابط و حل اختلاف بین آنها؛ اداره ثبت چون اعتقاد دارد که ضوابط ثبت با استاندارهای بین المللی معماری منطبق است، کوتاه نمی آید.متاسفانه از مسئولین امر هم کسی به دنبال حل این اختلاف نمیباشد.

موضوع دیگرقابل ذکر؛ ضوابطی  است که بین اداره ثبت و شهرداری یکسان سازی شده است اما به دلیل سوء استفاده سازندگان و انجام تکنیک های حرفه ای، کارشناسان تفکیک را به چالش میکشد. پرونده های زیاد در این زمینه وجود دارد که در اینجا نمونه ای از این پرونده ها را اجمالاً مثال می زنیم.

طبق مقررات شهرسازی اگر متراژ واحدی در هر آپارتمان، بالاتر از 150مترمربع باشد باید دو پارکینگ داشته باشد، در غیر اینصورت بابت کسر پارکینگ شهرداری جریمه ای دریافت می کند.این موضوع را هم اداره ثبت قبول دارد. حال اگر فرض کنیم واحدی 151متر مربع باشد؛ آیا بابت آن یک متر مربع اضافه ،باید یک پارکینگ اضافه توسط سازنده تامین گردد؟در پاسخ باید گفت که طبق ضوابط؛ بله باید تامین شود.

اما عده ای از سازندگان زرنگ، در هنگام تهیه نقشه های معماری طی تبانی با مهندس طراح معماری متراژ را به صورت واقعی اعلام نمیکنند و متراژ را کمتر و به فرض 149.5 متر مربع اعلام می کنند و جواز ساختمانی را هم با همین متراژ میگیرند، تا جریمه پارکینگ به شهرداری پرداخت نکنند. بعد از اتمام ساخت؛ سازنده درخواست کارشناس تفکیک می کند و کارشناس طی بازدید و متر کشی متوجه می شود که متراژ واقعی بیش ا ز150 مترمربع میباشدمثلاً 150.70متر مربع. سازنده هم از کارشناس تفکیک می خواهد که همان متراژ 149.5 متر مربع را اعلام نماید. در این گونه مواقع کارشناس تفکیک چه باید بکند؟ اگر کارشناس تفکیک چنین درخواستی را پاسخ مثبت بدهد؛ کدام مرجع رسیدگی؛ این موضوع را خواهد فهمید؟ و اگر این اشتباه کارشناس آشکار و عیان شد در مراجع قانونی با وی چه رفتاری میکنند؟

در پاسخ باید گفت که اگر سازنده نتواند با مامور بازدید شهرداری لابی کند و با او دچار مشکل شود؛ این مامور می تواند موضوع را گزارش نماید و کارشناس تفکیک را به چالش خواهدکشاند و کارشناس در شورای ا نتظامی می تواند تا 24 ماه از کار محروم شود.

موضوع دوم، اینکه بهره برداران در زمان بهره برداری، اگر واحد خود را متراژ کنند و متوجه این مغایرت شوند و کمبود پارکینگ خود را متوجه گردند، می توانند با طرح شکایت، کارشناس تفکیک را به چالش بکشند.

پیشنهاد می کنیم که کارشناسان تفکیک به هیچ عنوان چنین تخلفاتی را مرتکب نشوند تا گرفتار نشده و به هیچ عنوان تحت فشار های روحی و روانی سازندگان، زیر بار این تخلفات نروند.

• اختلافات زیاد فی ما بین کارشناسان تفکیک و ماموران بازدید شهرداری وجود داد که بنا به اظهار یکی از کارشناسان تفکیک این اختلافات به بیش از 700مورد می رسد و این اختلافات به صورت یک فایل کاملاً محرمانه نزد کارشناسان خبره تفکیک بایگانی شده است و به این راحتی قابل پخش در جامعه مهندسی نیست. حتی با پرداخت هزینه ای هم حاضر به فروش این اطلاعات نیستند. به هر حال در صورتی که اختلافی در متراژ وجود داشته باشد، کارشناس تفکیک باید سازنده را به واحد شهرسازی شهرداری بفرستد و در خصوص اختلافات چانه زنی کند، تا پیش نویس پایانکار با پیش نویس تفکیک یکسان سازی شود و اگر سازنده به نتیجه نرسید، کارشناس تفکیک شخصاً خود باید با ماموربازدید شهرسازی در شهرداری وارد چانه زنی برای یکسان سازی اختلافات شود تا مامور شهرداری را به سمت یکسان سازی و ضوابط اداره ثبت بکشاند. اگر کارشناس ثبت نتواند ضوابط اداره ثبت اسنادواملاک را تامین کند تخلف انتظامی کرده و باید به صد ها نفر پاسخگوی این تخلف خود باشد.

بحث بعدی در خصوص صلاحیت کارشناسان تفکیک در خصوص متراژ کارهایشان و بر اساس نوع پایه آنها میباشد:

برای کارهای بین 5000 تا 10000مترمربع یک گروه دو نفره کارشناس تفکیک.

برای کارهای بین 10000تا 15000مترمربع یک گروه سه نفره کارشناس تفکیک.

برای کارهای بالای 15000متر مربع یک گروه چهار نفره کارشناس تفکیک.

این کارشناسان بعد از تشکیل گروه؛ خود را به دفتر کارشناسان نقشه های تفکیکی کتباً معرفی کرده و وارد نوبت ارجاع کار می شوند.

• حال شرح مختصری خواهیم داد از ضوابط تهیه نقشه های تفکیکی. که چون بحث بسیار مفصلی می باشد، در اینجا مطالبی را تشریح میکنیم که به درد بقیه مهندسان دیگر هم بخورد. البته تمام کارشناسان تفکیک این مطالب را آموزش دیده اند و تسلط دارند.

اولین موضوع بحث اِفراز و تفکیک است.

از نظر ثبتی بحث تفکیک، در مواردی صورت میگیرد که مالکین بر سر جداکردن سهام خود موافقت دارند. مانند جدا کردن واحد های یک آپارتمان که با توافق همه مالکین صورت میگیرد.

اما اِفراز از نظر ثبتی مواقعی صورت می گیرد که بین مالکین بر سر جدا کردن سهام، اختلاف وجود داشته باشد و با مراجعه به دادگاه باید بررسی کنند که آیا شرایط اِفراز وجود دارد یا خیر؟که دراین صورت باید کارشناس رسمی دادگستری در زمینه ثبت شرایط اِفراز را بررسی کند.

دومین موضوع بحث مَفروز و مُشاع است.

مفروز یعنی قسمتی یا مساحتی از ساختمان که بتوان برای آن یک سند مجزا گرفت.پس با این توضیح، نتیجه میگیریم در مشاعات نمی توان سند مجزا، برای شخصی گرفت؛ و این تفاوت بارز مفروز و مشاع می باشد. اختصاصات و مستغلات جزء مفروزات هستند. پارکینگ و راه پله و آسانسور و پشت بام و نورگیر و اسکلت ساختمان و درز انقطاع و نمای ساختمان و حیاط جزء مشاعات هستند و همگی حالت اشاعه دارند.

موضوع بعدی از نظر ثبتی، بحث بالکن و تراس می باشد. بالکن مسقف بوده و کل مساحت بالکن، جزء متراژ و مساحت آپارتمان محسوب می گردد.اما تراس مسقف نیست و جزء مساحت آپارتمان به حساب نمی آید.

کارشناسان تفکیک وقتی که می خو اهند مساحت آپارتمان را در صورت جلسه تفکیکی ذکر نمایند به عنوان مثال باید بنویسندکه: آپارتمان دارای مساحت 85متر مربع بوده که 5 متر مربع از آن بالکن می باشد. اما مساحت تراس را نباید به این شکل نوشت بلکه باید بنویسد که تراس جزء مشاعات می باشد.

در موضوع بالکن تکلیف تا حدود زیادی روشن است اما در خصوص تراس وضعیت متفاوت است و ویژگی های خاص خود را دارد که در ادامه شرح خواهیم داد.

اگر تراس مسقف نباشد و یا در حد باران گیر باشد یعنی در حدود 30 سانتیمتر پیشروی داشته باشد کارشناس تفکیک باید تراس را جزء مشاعات محسوب نماید. اما اگر مقدار سقف تراس بیش از 30 سانتیمتر باشد باید آن قسمت از تراس جزء مساحت آپارتمان ذکر گردد و به آن بالکن بگوید و مابقی که مسقف نیست جزء مشاعات درج گردد. چون حالت اشاعه دارد، پس باید تراس نامیده شود.

تراسها کلاً سه نوع می باشند:

نوع اول : تراسی که بطور کامل و مطلق جزء مشاعات می باشد و در صورت مجلس تفکیکی هم ذکر می شود.

تراس هایی که جزء مشاعات هستند باید سه ویژگی داشته باشند:

1. کف تراس باید سقف طبقه زیرین باشد یعنی داخل بنا واقع شود.
2. علاوه بر دسترسی از داخل آپارتمان باید دسترسی دیگری هم مثلاً از داخل حیاط داشته باشد.
3. تاسیسات عمومی مانند کانال کولر و غیره داخل تراس باشد.

نوع دوم : تراسی است که مشاعی میباشد ولی حق استفاده از کف تراس بدون دخل و تصرف، با واحد متصل به تراس باشد و باید در داخل صورت مجلس تفکیکی جزء حقوق ارتفاقی ثبت شود.

حق ارتفاقی : این حق در ماده 93 قانون مدنی ذکر شده است و حقی است که شخصی به اعتبار مالکیت در ملک دیگران دارد. مثال: حق عبور از پارکینگ مزاحم.

نوع سوم : تراسی است که نه جزء مشاعات می باشد و نه جزء حقوق ارتفاقی؛ بلکه جزء اختصاصات بوده و مانند انباری و پارکینگ به مساحت ساختمان منضم می شود( جمع نمی شود). این نوع تراس از نوع بالکنی که مساحتش با مساحت واحد جمع میشود؛ نیست.

این نوع تراسها دارای ویژگی های سه گانه ای هستند:

اولاً : کف تراس باید در فضای حیاط و یا خیابان پیشرفت داشته باشدو به صورت کنسول پیشرفته باشد.

دوماً : یک راه دسترسی از داخل آپارتمان برایش وجود داشته باشد.

سوماً : تاسیسات عمومی هم در آن وجود داشته باشد.

اگر سه شرط فوق برقرار باشد این تراس نه جزء مشاعات است و نه جزء حقوق ارتفاقی، بلکه جزء اختصاصات محسوب می شود.

ضوابطی که در تعریف تراس در قوانین معماری و شهرسازی شهرداری ها وجود دارد، محلی از اعراب ندارند و این ضوابط اداره ثبت اسناد و املاک می باشند که تعیین کننده هستند. ضوابطی مانند بسته بودن تراس در جهات مختلف، اساساً برای کارشناس تفکیک اهمیتی ندارد، بلکه مسقف بودن آن و ارتباط این تراس و یا بالکن با فضا های پیرامونی اهمیت دارد.

بعضی مواقع حالتی پیش می آید که تراس خارج از عرصه قرار می گیرد که بحث مهمی است،یعنی داخل کوچه و یا خیابان قرار دارد. در این گونه مواقع در صورت مجلس تفکیکی به آن بالکن پیشرفتگی گویند و جزء مساحت واحد محسوب میگردد.

• ادامه بحث در خصوص دیوار ها می باشد که بحث تقریباً مهمی است.مواردی پیش می آید که وقتی می خواهیم دیوار ملکی را در صورت مجلس تفکیکی بیاوریم، بعد از مترکشی متوجه می شویم که 10 سانتیمتر از این دیوار در ملک همسایه مجاور واقع شده است. در این گونه مواقع کارشناس در صورت مجلس تفکیکی باید بنویسد که دیوار متعلق به این ملک است اما ورود به حِرز کرده و وارد  ملک همسایه شده است و دیوار اشتراکی می باشد و در اصطلاح اداره ثبت؛ “لحاف این ملک روی  لحاف ملک همسایه قرار گرفته است”.

موضوع بعدی اینکه هردیواری، چه داخلی و چه خارجی، در آپارتمان و یا ساختمان، در صورت مجالس تفکیکی در یکی از این چهار گروه طبقه بندی میشوند:

گروه اول : دیواری است که بین دو فضای مفروز قرار دارد، مانند دیوار بین آپارتمان و انباری. در این حال نصف ضخامت دیوار به آپارتمان صاحب انباری و نصف دیگر به آپارتمان دیگر داده می شود.

گروه دوم : دیواری که بین یک فضای مفروز و یک فضای مشاع قرار دارد که باید کل ضخامت آن دیوار به فضای مفروز تعلق بگیرد مانند دیوار بین فضای راه پله و آپارتمان.

گروه سوم : دیواری است که بین دو مشاع قرار می گیرد، مانند دیوار بین راه پله و حیاط که در این حالت ضخامت دیوار بین دو مشاع را نصف می کنند. اما یک حالت استثنا وجود دارد؛ که دیواری بین راه پله و نورگیر قرار دارد، در این حالت ضخامت دیوار را بایستی به راه پله بدهید و اساساً نباید به نورگیر ضخامت دیوار بدهید. اما در خصوص نورگیر یک استثنا وجود دارد و آن موقعی است که دیوار نورگیر با درز انقطاع مشترک باشد در این حالت ضخامت دیوار به نورگیر تعلق میگیرد و جزء مساحت نورگیر محسوب می شود و در صورت مجلس تفکیکی باید این موضوع ذکر گردد.

توجه: درز انقطاع هرگز ضخامت دیوار نمی گیرد. درز انقطاع جزء مشاعات خارج از زیر بنا می باشد اما جزء عرصه محسوب می شود.

گروه چهارم : دیواری است که دیوار های پیرامونی محیط عرصه را می سازد. در این حال ضخامت دیوار مربوط به عارضه داخل ملک می باشد مانند دیوار باغ.

• حال میخواهیم بدانیم که داکت ها و کانال های کولر و رایزر ها و لوله بخاری ها در مشاعات و مفروزات و در صورت مجلس تفکیکی توسط کارشناس تفکیک در کجاها ذکر می شوند. لازم است بدانید که داکتها و رایزر ها، جزء مشاعات بوده، اما دیوارهای پیرامونی آنها جزء واحد محسوب می شوند. درشکل ذیل همانطور که مشاهده می فرمائید دیوار مشترک بین داکت و راه پله که به رنگ آبی نشان داده شده است جزء مساحت داکت محسوب می شود و دیوار اطراف داکت که به رنگ قرمز نشان داده شده است جزء مساحت واحد می باشد.

اما در خصوص کانال های کولر و لوله های بخاری موضوع متفاوت میباشد. البته اینها جزء مشاعات می باشند اما تنها مشاعی است که کارشناس تفکیک در ترسیم نباید جای آنها را مشخص کند و فقط مساحت  آنها را از مساحت آپارتمان کسر می کند. کانالهای کولر و لوله ها بخاری طبق بند 5 دستور العمل تفکیک آپارتمانها، جزء مشاعات میباشند و باید از مساحت آپارتمان کسر گردند. اما چون تعدد کانال های کولر ولوله های بخاری زیاد است اداره ثبت به کارشناس تفکیک این اجازه را داده که در نقشه ها، آنها را ترسیم نکنند. اما باید در محل؛ اندازه مساحت آنها را حساب کرده و از مساحت کل آپارتمان کسر نمایند و به مساحت مشاعات اضافه کنند. اما در حالتی که کولر بر روی تراس واحد قرار گرفته وکانال کولر مربوطه از سقف واحد بالایی عبور نکرده است؛ در این حالت است که فقط می توان مساحت کانال کولر را جزء زیر بنای واحد محسوب کرد و نباید کسر گردد.

بحث بعدی  اینکه در ساختمان های دوبلکس، که دارای  پله گردان وسط واحد بوده و به طبقه بالا مرتبط هستند، باید مساحت راه پله گردان را از طبقه دوم کسر کرد و طبقه اول باید زیربنایش کامل محسوب گردد.

پیش آمدگی های نما  که به پیش آمدگی کاذب معروف هستند؛ چه درخیابان و چه در نمای سمت حیاط؛ جزء زیر بنای واحد محسوب نمی گردند و حتی جزء مشاعات هم محسوب نمی شوند.

• نکته پایانی این جلسه در خصوص ضوابط پارکینگها و نکته تکمیلی بحث ابتدای این جلسه می باشد. موضوعی که همیشه مورد مناقشه بین ضوابط ثبتی و ضوابط شهرداری میباشد این است در مواقعی که پارکینگ از نظر استقرار و ابعاد مشکل دارد؛ چه کسی باید پاکینگ اصلی و یا مزاحم دار و یا پارکینگی که باید به عنوان کسر پارکینگ حذف شود را تشخیص دهد؟ این موضوع همیشه مورد اختلاف بین ضوابط ثبتی و ضوابط شهرداری بوده است. فعلاً درمان این مناقشه، چانه زنی هایی است که سازنده باید با کارشناس تفکیک و مامور شهرداری انجام دهد و معمولاً با وساطت مدیران بالاتر به یک سر انجامی می رسد.

کارشناسان تفکیک باید دقت کنند اگر پارکینگی را به عنوان پارکینگ اصلی می خواهند معرفی کنند، بررسی کنند که آیا واقعاً این پارکینگ قابلیت بهره برداری دارد یا خیر؟ اگر دارد آن را اصلی معرفی کنند در غیر اینصورت باید مزاحم دار معرفی شود و خودشان را از زیر بار مسئولیت آن خلاص کنند.

همچنین در خصوص رمپ پارکینگها بهتر است که کارشناس تفکیک فقط موقعیت رمپ را در نقشه های خود ذکر نماید و درخصوص طول و یا شیب رمپ اظهار نظری نکنند که آیا استاندارد است یا خیر؟

در پایان تفالی می زنیم به حضرت حافظ که می فرماید:

خلوت گزیده را به تماشا چه حاجت است

چون کوی دوست هست به صحرا چه حاجت است

آن شد که بار منت مَلاح بُردمی

گوهر چو دست داد به دریا چه حاجت است

حافظ تو ختم کن که هنر خود عیان شود

با مدعی نزاع و مَحاجه چه حاجت است