شرح مسئولیتها و اختیارات کارشناس های تفکیک عضو نظام مهندسی و بررسی آثار و تبعات حقوقی و انتظامی عملکرد آنها شامل : نحوه ارجاع کار ، تعرفه حق الزحمه ، دفاتر نمایندگی ، ناظران و بازرسان تفکیک ، سامانه تفکیک ، کمیته نقشه های تفکیک ، شرح مقابله پیش تفکیک با پیش نویس پایانکار ، بازخوانی یک پرونده واقعی از محکومیت کارشناس تفکیک در دادگاه ، بیمه مسئولیت مدنی کارشناسان تفکیک ، بیمه مسئولیت مجری ذیصلاح ، بیمه مسئولیت سازندگان

 

توجه بسیار مهم : مرجع حقوق مهندسی ایران هیچ پیشنهادی برای نوع بیمه نامه انتخابی شما ندارد و تمامی عکسها و مستندات ارایه شده برای بیمه ها جنبه آموزشی دارد و ما نمایندگی هیچ شرکت بیمه ای را نداریم.

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

موضوع این جلسه در مورد مسئولیتها و اختیارات کارشناسان تفکیک است که مفصلاً در عنوان این جلسه آمده است. ضمناً به ضوابط تهیه نقشه های تفکیکی و صورت مجلسهای تفکیکی اشاره می شود.

کارشناس تفکیک ، یک مهندس نقشه برداری با صلاحیت طراحی و نظارت از سازمان نظام مهندسی ساختمان است ولی این صلاحیت در پشت پروانه اشتغال او؛ مانند درج صلاحیت طراحی و نظارت و اجرای یک مهندس سازه پشت پروانه اش نوشته نشده است. اما کارشناس تفکیک واجد صلاحیت، کارتابلی در سامانه نقشه های تفکیکی نظام مهندسی دارد که با نام و کاربری و رمز عبور خود به آن وارد می شود و کارهای ارجاعی را در آن پیگیری می کند. قبل از اخذ صلاحیت، لازم است به سازمان نظام مهندسی ساختمان تقاضایی بدهد و هزینه دوره های آموزشی را بپردازد و بعد از  قبولی در دوره های آموزشی که شامل 3 جلسه تئوری و 6 جلسه عملی و جمعاً 50 ساعت در طی 6 ماه؛ و گذراندن دوره کارآموزی نزد یک کارشناس پایه یک  است؛ موفق به اخذ صلاحیت پایه 3 می شود و در صف سامانه ارجاع کار قرار میگیرد. در تهران ارجاع کار پایه 3 از ساختمانهای کوچک و ارزان در مناطق پایین تر شروع می شود و به تدریج با ارتقاء پایه به2 و1؛ کارهای تفکیک ساختمانهای بزرگتر و گرانتر در مناطق بسالاتر به او ارجاع می شود.

هر کارشناس نقشه برداری؛ 3 تا کارتابل دارد:

1 .کارتابل شهرداری: برای نظارت ماده 33 که درتهران کاری در این خصوص به ناظر نقشه بردار ارجاع نمی شود و غیر فعال است.

2 .کارتبال نظام مهندسی که کار خاصی ندارد.

3 .کارتابل سامانه نقشه های تفکیکی نظام مهندسی تهران که برای کارشناس تفکیک فقط همین فعال است.

• با ارجاع کار به کارشناس تفکیک، یک پیامک از سامانه به تلفن همراه او ارسال می شود که شماره پلاک ثبتی و اداره ثبت مربوطه و نشانی ملک در آن است. ضمناً پیامکی به مالک فرستاده می شود که نام و تلفن همراه کارشناس تفکیک را به او اعلام می کنند. این دو با هم تماس می گیرند تا کارها را هماهنگ کنند.

تعرفه حق الزحمه کارشناسان تفکیک که از مظلوم ترین اقشار مهندسین هستند بسیار ناچیز و علیرغم تورم سالیانه، از سال 1394 تاکنون تغییری نکرده ساست. این تعرفه فعلاً، مطابق جدول ذیل می باشد:

           متراژ جواز ساختمان ، متر مربع                                   حق الزحمه تفکیک بابت هر متر مربع

                     از 0 تا 200                                                                2250   تومان

                   200  تا 1000                                                               1400  تومان

                 1000  تا 2000                                                                 900  تومان

                 2000  تا  5000                                                                600  تومان

                 5000  به بالا                                                                   400  تومان

عدم افزایش تعرفه بدان علت بود که یک شهروند معترض و نامتعادل در اراک به دیوان عدالت اداری شکایت کرد که تعیین تعرفه با اداره ثبت است نه  سازمان نظام مهندسی ساختمان. دیوان  هم به نفع او رای داد و اوضاع پیچیده و بغرنج شد و علیرغم وجود مشکلات کاری کارشناسان تفکیک، دیگر نظام مهندسی اقدامی برای  افزایش تعرفه ها نکرد. امور مربوط به نقشه های تفکیکی نظام مهندسی در دفاتر نمایندگی شهرها و مراکز استان انجام می شود و در تهران در این نشانی است: پایین تر از میدان مادر(محسنی)خیابان شهید شاه نظری نبش خیابان 14.

حدود 10 نفر ناظر تفکیک در این دفتر حضور دارند که فقط به بررسی اشکالات ضوابط ثبتی کارشناسان تفکیک می پردازند نه متراژ.

سه رده مسئولیت در کار تفکیک، دخالت دارند :

1. کارشناس تفکیک ؛ که پیش تفکیک و صورت مجلس تفکیکی را تهیه می کند.
2. ناظر تفکیک ؛ که بر اجرای ضوابط ثبتی توسط کارشناس تفکیک نظارت می کند و در کار متراژ دخالتی ندارد. اگر اشکالی در کار کارشناس باشد کار را برای اصلاح به او برمی گرداند.
3. بازرس تفکیک ؛ که اگر مالک بر سر موضوعی( مثلاً متراژ ساختمان ) از کارشناس تفکیک به نظام مهندسی شکایت کند، بازرس از طرف سازمان برای آن کار( مثل متر کشی ) از ساختمان بازدید  می کند .

بهتر است کارشناس با ناظر وارد مجادله نشود چون ممکن است با هر بهانه ای توسط ناظر، کارش به شورای انتظامی ارجاع شود. بعد از اصلاح کار توسط کارشناس و تایید ناظر، صورت مجلس به اداره ثبت می رود و اگر این اداره ایراد ثبتی نگیرد منجر به صدور سند می شود. اگر ایراد بگیرد کار به نظام مهندسی برمی گردد تا پس از اصلاح مجدداً برای صدور سند به اداره ثبت ارجاع شود.

• اگر ایرادهای حرفه ای و ریزبینانه اداره ثبت از صورت مجلس به نظام مهندسی منعکس شود آنگاه کارشناس تفکیک بازخواست می شود و کاری به ناظر تفکیک ندارند. اگر اشکالات یک کارشناس دو بار تکرار شود از صف ارجاع در سامانه خارج می شود. شاید کارش به شورای انتظامی هم بکشد و محرومیت 3 تا 6 ماه بگیرد و حتی محکوم به تجدید دوره آموزشی شود.

کارشناسی تفکیک کار سختی است و شاید به اندازه تعداد انگشتان دست، کارشناس واقعاً حرفه ای و استاد در کشور وجود نداشته باشد. برخی از کارشناسهای تفکیک صاحب پروانه، اصلاً کار کارشناسی نمی کنند یا یک نفر دیگر به جایشان کار می کندکه تخلف است و ریسک دارد.

مدارکی که کارشناس تفکیک باید بعد از متر کشی و نقشه کشی تهیه کند :

پرینت ومهر وامضا دو نسخه نقشه A4  برای هر واحد به همراه CD و تحویل به نظام مهندسی و شهرداری.

در کارتابل سامانه تفکیک دو سری فایل برای کارشناس وجود دارد:

1. فایل عرصه زمین : ارسالی از طرف اداره ثبت.
2. فایل مدارک متقاضی که شامل این اسکن هاست : صفحات جواز ساختمان که مساحتها در آنها قید شده، صفحات سند، فیش واریز حق الزحمه.

اصل و کپی مدارکی که کارشناس باید قبل از اولین بازدید از مالک بخواهد شامل :

پروانه ساختمان، سند مالکیت، نقشه های معماری مصوب با مهر و امضاء طراح و دفتر خدمات شهرداری، کارت ملی، وکالتنامه سازنده با حق امضاء، صورت مجلس تفکیکی.

کارشناس باید کپی ها را با اصل مطابقت دهد و یک نسخه کپی را در بایگانی خودش همیشه داشته باشد. در مورد نقشه های معماری، نسخه اصل را بردارد، چون در کپی گرفتن شاید مقیاس نقشه تغییر کند و اگر برخی اندازه ها در نقشه نبود، بتواند با خط کش اندازه واقعی را حساب کند. کارشناس میتواند بعداً این نقشه ها را پس بدهد.

لزوم احراز هویت و همراهی مالک با کارشناس تفکیک در بازدید از ساختمان الزامی می باشد.

سختی کار کارشناس تفکیک حتی از ناظر ساختمان هم بیشتر است چرا که اغلب مالکها بر سر متراژ ساختمان اعتراض و مشاجره دارند و اگر کسی یکبار کار این کارشناسها را از نزدیک تجربه کند بهتر متوجه سختی کار می شود. با وجود مسئولیت سنگین؛ حق الزحمه اندکی دارند.

یکی از مشکلات کارشناس تفکیک با مالک، چانه زنی ها و اعتراض های خسته کننده مالک بر سر متراژ است. کارشناسان تفکیک حتماً توجه داشته باشند که موقع بازدید باید هویت مالک یا نماینده قانونی او، همراه با وکالتنامه که دقیقاً حق امضاء صورت مجلس تفکیکی را برای وکیل  در آن  ذکر کرده باشد؛ را با کارت ملی یا شناسنامه، احراز کند و سپس حتماً همراه با مالک یا وکیل او از ساختمان بازدید کند و بدون مالک وارد ساختمان نشود. کارشناس نباید با برادر و شریک و سایر بستگان مالک که وکالتنامه ندارند وارد ساختمان شود، چون ممکن است بعداً مالک به بهانه ای از او شکایت کند که بدون اجازه، ورود به حرز او کرده است و او درخواست بازدید نداشته و اصلاً آنجا حاضر نبوده است. اگر مالک به دلایلی از جمله مشغله کاری یا بیماری یا مسافرت یا هر چیز دیگر نتوانست حاضر شود و وکیل هم نداشت، کارشناس از بازدید امتناع کند تا خود مالک بیاید. کارشناس باید به مالک توضیح دهد که قانوناً از انجام این کار بدون مالک یا وکیلش، معذور است. در این خصوص پرونده های واقعی در دادگاها وجود دارد که باید عبرت کارشناسان تفکیک باشد.

مهلت زمانی کارشناس برای بازدید.

اگر کاری به کارشناس ارجاع شود و از طریق پیامک مطلع شود فقط 10 روز وقت دارد نقشه ها  و CD  ها را تهیه و ارسال کند، وگرنه امتیاز منفی می گیرد و کارهای بعدی با تاخیر به او ارجاع می شود. مگر این که دلایل دیرکرد را کتباً به واحد نظارت دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی اعلام کند. در این نامه خطاب به دفتر نظارت، ابتدا باید خودش را معرفی کند و دلایل موجهی را برای عدم انجام کار ظرف 10 روز را اعلام نماید تا اگر هم این کار از او گرفته می شود، در نوبت ارجاع بعدی با مشکل مواجه نشود.

 این دلایل عبارتند از :

1. فایل عرصه در کارتابل نیست و اداره ثبت باید دوباره بفرستد.
2. مالک در دسترس نیست، پاسخ نمی دهد و در را باز نمی کند.
3. شریک مالک یا بهره بردار، ساختمان را تصرف کرده و از ورود ممانعت می کند.
4. مالک با کارشناس دعوا کرده و امکان ادامه کار نیست. ( مثلاً دعوا بر سر متراژ)
5. ابعاد عرصه و زمین در سند با وضع موجود حدود اربعه( زمین چهار ضلعی یا بیشتر ) مطابقت ندارد و پلیگون بسته نمی شود.
6. پای کارشناس شکسته یا آپاندیس عمل کرده یا….
7. مسافرت ضروری برای کارشناس پیش آمده و درخواست مرخصی 10 روزه برای سفر خارجی یا داخلی طولانی مدت دارد.

در شهرستانهای اطراف مراکز استانها و از جمله در فیروزکوه، بومهن، اسلامشهر، رباط کریم، ورامین و… سامانه ارجاع کار تفکیک وجود ندارد و دفاتر نمایندگی خودشان اقدام می کنند و نوبتها عادلانه توزیع نمی شود و نظارتی هم بر کار ایشان نیست. کارشناس تفکیک واجد صلاحیت از نظام مهندسی تهران میتواند در شهرستانهای استان تهران هم کار بگیرد. نکته قابل توجه  اینکه کارشناس تفکیک باید پرینت و CD نقشه ها را مستقیماً  خود به شهرداری و نظام مهندسی تحویل بدهد؛ نه توسط مالک و یا شخص دیگری و اگر چنین کاری بکند تخلف انتظامی کرده و شاید کارش به شورای انتظامی کشیده شود.

ممنوعیت واگذاری کارشناسی تفکیک به غیر

اگر فرد دیگری به جای کارشناس اصلی، کار تفکیک را انجام دهد و مالک به شورای انتظامی شکایت کند و بتواند این تخلف را ثابت کند(کار سختی است)، آنگاه این کارشناس محکومیت انتظامی می گیرد. متاسفانه بین برخی مهندسان که وقت کافی برای کارشناسی تفکیک ندارند( از جمله کارکنان سازمان نقشه برداری یا سازمان جغرافیایی)رایج شده که کار را در ازای مبلغی به کارشناسی که جوان تر است یا وقت دارد می سپارند و خودشان فقط صورت مجلس و مدارک را مهر و امضاء می کنند و این در حالی است که اگر اشتباهی در کار رخ داده باشد، مسئولیتش متوجه کارشناس امضا کننده است و باید تاوان بدهد. استفاده از یک نفر دیگر برای متر کشی اشکال ندارد اما واگذاری کامل کار به غیر، تخلف است. اگر مالک با کمک شاهد یا فیلم و صدای ضبط شده بتواند به دادگاه یا شورای انتظامی این تخلف کارشناس را ثابت کند مجازات سنگینی دارد.

همچنین استفاده از آرم سازمان در کارت ویزیت یا سربرگ نامه ها و گزارشها برای اعضای سازمان و از جمله کارشناس تفکیک، ممنوعیت قانونی دارد و تخلف انتظامی محسوب می شود. جالب است که  استفاده اعضای کانون وکلاء و کارشناسان دادگستری از آرم سازمانشان مجاز است.

یکی از موضوعات حساس برای مالکها، کاهش متراژ ساختمان به کمتر از حد توقع و انتظار آنها است. برخی از اینها نسبت به جنس و نحوه اجرای میلگرد و خاموت، میلگرد تقویتی، ویبره کردن بتن، اجرای فیوز محافظ جان، اتصالات دودبند دودکش و. . . بی توجه اند؛ اما برای یک سانتیمتر مربع متراژ در کار تفکیک با کارشناس جر و بحث می کنند و او را به ستوه می آورند. کارشناس با حق الزحمه ناچیزی که می گیرد در معرض تهدید دائمی مالک است. اگر مالک از کارشناس تفکیک به خاطر موضوعی( مثلا کم شدن متراژ ) به سازمان شکایت کند آنگاه یک بازرس تفکیک مجدداً کار مترکشی را انجام می دهد. ترجیحاً بهتر است کارشناس تفکیک همراه با بازرس باشد و اختلافات در محل حل شود. فرق ناظر با بازرس در کار تفکیک این است که ناظر فقط ضوابط ثبتی را در کار کارشناس تفکیک بررسی می کند اما وظیفه بازرس با توجه به شکایت مالک از کارشناس مشخص می شود که باید مجدداً از کار کارشناس در هر موضوع مربوط به شکایت، بازدید کند و نظر بدهد. اگر کارشناس نظر بازرس را نپذیرد آنگاه برای حل اختلاف موضوع به کمیته نقشه های تفکیکی ارجاع می شود تا از هر دو دعوت کنند و نظراتشان را بشنوند و نظر نهایی بدهند. اگر کارشناس نظر این کمیته را هم نپذیرد آنگاه این اختلاف در شورای انتظامی و با نظر کارشناس ماده 27 بررسی و رای صادر میشود. اگر کارشناس همچنان نظر شورای انتظامی را هم نپذیرد آنگاه ممکن است محکومیت بگیرد. اما صورت مجلس تفکیکی با مهر و امضاء کارشناس تفکیک همچنان معتبر است و در اداره ثبت بر اساس آن سند صادر می شود. مالک یا بهره بردار ساختمان میتواند بابت کم شدن متراژ بعداً به دادگاه شکایت کند و در صورتی که حکم به نفعش باشد هم سند را اصلاح کند و هم از کارشناس تفکیک خسارت بگیرد.

توضیحات فوق نشان دهنده حیطه اختیارات کارشناس تفکیک است اگرچه ممکن است کارش از روی لجاجت با مالک باعث کم شدن متراژ ساختمان شود یا با مالک تبانی کند و بیشتر از واقعیت بنویسد یا حقیقتاً اشتباه سهوی مرتکب شده باشد.

پیش نویس صورت مجلس تفکیک یا پیش تفکیک، قبل از پایانکار تهیه می شود و مشتمل بر 3 قسمت است:

1. نقشه تک خطی برای هر طبقه شامل یک پلان ساده و عامیانه و همه فهم( بدون اندازه گذاری ضخامت دیوار).
2. نقشه های دقیق ساخت یا بیلد BUILD ( با قابلیت تبدیل به متن WORD صورت مجلس توسط نرم افزارهای واسط ثبت).
3. صورت مجلس تفکیکی.

نرم افزار واسط اداره ثبت که نقشه را تبدیل به متن صورت مجلس می کند اشکالاتی دارد که کار کردن آن برای غیر حرفه ای ها مشکل است . اگرچه نرم افزارهای واسط جدید هم آمده، اما اگر اشکال پیدا کند کلاً ویندوز لب تاپ باید عوض شود. استفاده از سی دی یا فلش در لب تاب یا اتصال لب تاب به اینترنت ممکن است باعث ویروسی شدن و به هم ریختن نرم افزار شود. لذا این نرم افزار وقتی بدون دردسر کار میکند که یک لب تاپ منحصراً برای این کار اختصاص گیرد. علیرغم استفاده سراسری از این نرم افزار، وجود این همه اشکال در آن و بی توجهی به رفع آنها قدری مشکوک است.

برخی کارشناسها گزارش خروجی نرم افزار واسط را که به فرمت وورد است را خودشان ویرایش می کنند. این کاری بیهوده است چون سازمان فایل بیلد را به اداره ثبت می فرستد و آنها از نرم افزار گزارش متنی می گیرند و کاری به گزارش کارشناس تفکیک ندارند. کارشناس گاهی برای دلخوشی مالک نسخه ای از گزارش ویرایش شده را به او میدهد که تخلف است و گرچه تا حالا شکایتی نشده اما احتمال دارد برای کارشناس دردسر شود.

• اگر ساختمانی قبل از سال 1392پایانکار گرفته اما صورت مجلس تفکیکی نگرفته است؛ کارشناس تفکیک باید پایانکار، جواز، نقشه های معماری و سند قبلی را بررسی کند و اگر نتیجه کارشناسی تفکیک با پایانکار مغایرت نداشت صورت مجلس تفکیکی را صادر کند و مثل روال قبل از سال 1392 ادامه کارها انجام شود تا مالک بتواند سند بگیرد. اما اگر مغایرت داشت باید پیش تفکیک را به مالک بدهد تا به شهرداری ببرد و اصلاح پایانکار انجام شود و مجدداً کارشناس تفکیک بازدید نماید و در صورت نبود اشکال، صورت مجلس تفکیکی را صادر کند تا مالک بتواند سند بگیرد.

اگر ساختمانی بعد از سال 1392 ساخته شده است(حتی با تاییدیه چهار ناظر و برگ سبز تعهد پایانکار و تاییدیه استاندارد آسانسور)، ولی پایانکار ندارد، باید پیش تفکیک را مالک به شهرداری ببرد تا با پیش نویس پایانکار مطابقت  دهند. اگر مغایرت نداشت کارشناس تفکیک مجدداً بازدید می کند و صورت مجلس تفکیکی را صادر میکند تا مالک بتواند سند بگیرد. اگر پیش نویس پایانکار با پیش تفکیک مغایرت داشت داستان مفصلی دارد که بعداً خواهد آمد.

اگر پیش تفکیک با پیش نویس پایانکار مغایرت نداشت فایل صورت مجلس تفکیکی نهایی شامل 4 قسمت توسط کارشناس به نظام مهندسی ارسال می گردد:

1. نقشه های پرینت شده بیلدBUILD A4 با سربرگ اداره ثبت و فایل PDF آنها در یک سی دی. (متفاوت از نقشه های تک خطی است و در سندهای تک برگ کامپیوتری جدید درج می شود. برای هر مفروز یا واحد جداگانه، یک نقشه با حدود اربعه و عرصه و زمین مشخص و دارای تاریخ و ساعت و سریال ترسیم می شود. یک انباری تجاری مستقل، یک واحد است و نقشه جداگانه دارد).
2. نقشه های تک خطی و نقشه های بیلد  BUILD اولیه ( با فرمت DWG   و  فرمت  PDF )  در یک سی دی
3. گزارش( یا خروجی ) فایل بیلد به صورت متن WORD در یک سی دی.
4. فایل واسط خروجی یعنی نقشه عرصه که نقشه های تفکیکی هر طبقه جداگانه در آن ترسیم شده و به فرمت اداره ثبت در آمده است و مجموعاً در یک بانک اطلاعات اوراکِل( نرم افزار بانک اطلاعاتی اداره ثبت) برای اداره ثبت ذخیره میشود. فایل عرصه مثل کاسه ای است که اطلاعات مختلفی را میتوان در آن ریخت.

• اگر پیش تفکیک و پایانکار، باهم مغایرت نداشت و موقع بازدید نهایی، کارشناس تفکیک متوجه مغایرت جدید شد  ( مثلاً ساخت انباری در پارکینگ یا پشت بام، سنگ کاری ستونهایی که قبلاً رنگ آمیزی شده بود که دهانه پارکینگ کم نباشد، حذف شدن یک پارکینگ یا…..) آنگاه باید مجدداً نقشه های بیلد و تک خطی جدید را تهیه و فایل وورد گزارش را پرینت کند و به نظام مهندسی و شهرداری تحویل بدهد و مامور شهرداری مجدداً بازدید می کند. در مورد تخلفات صورت گرفته هم یا جریمه یا قلع و قمع یا احکام دیگری در کمیسیون داخلی یا کمیسیون ماده 100 صادر می شود. بعد از اجرای احکام صادره توسط مالک؛ پایانکار اصلاح می شود و مجدداً کارشناس تفکیک بازدید نهایی را انجام می دهد و اگرمغایرت جدید نداشت صورت مجلس تفکیکی را به مالک می دهد که از اداره ثبت بتواند سند بگیرد.

مهم ترین حالت مغایرت این است که اگر پیش نویس پایانکار و پیش تفکیک مغایرت داشتند بهتر است با وساطت مالک، کارشناس تفکیک و مامور بازدید شهرداری با هم ملاقات کنند و حتی الامکان مغایرتها را رفع نمایند. ممکن است برخی مغایرتها قابل حل نباشند و پرداختن به منشاء بروز این اختلاف، مهم است.

برای پیشگیری از بروز اشکال و اختلاف، لازم است کارشناس تفکیک اصل نقشه های معماری مصوب، پروانه، سند مادر زمین یا خانه را ببیند و کپی بگیرد و سپس اقدام به اندازه گیری و متراژ و کارشناسی نماید. حتی بعد از صدور سند ممکن است از طرف بهره بردار یا مالک یا سازنده علیه کارشناس شکایتهایی شود و لذا لازم است در کار خود دقت کافی داشته باشد.

ذیلاً نمونه ای از اختلافاتی که قابل حل نیست و منجر به پرونده دادگاه شده بازخوانی می شود:

در این پرونده ،کارشناس تفکیک، تک ناظر و طراح معماری نهایتاً محکوم شدند و این درس عبرتی بشود تا مهندس طراح و ناظر و کارشناس تفکیک در کارشان دقت کنند.

بازخوانی پرونده

 در سال 1392 یک ساختمان 20 واحدی در نیاوران تهران پایانکار گرفت و صورت مجلس تفکیکی و سند تک برگ کامپیوتری واحدها صادر شد. سازنده ساختمان مجری ذیصلاح نداشت و صاحب زمین خواهرش بود، نظارت با تک ناظر بود و کارشناس تفکیک یک مهندس مجرب و مدرس و صاحب ادعا و 60 ساله بود. واحدها از سال 1392 به تدریج فروخته شد و واحد شماره 10 در طبقه 5  با متراژ 130 متر مربع 3 خوابه همراه با پارکینگ و انباری طبق صورت مجلس تفکیکی و سند در سال 1394 به مبلغ 2.6 میلیارد تومان فروخته شد. در سال 1395 واحد شماره 11 همراه با پارکینگ و انباری فروخته شد. پارکینگ واحد 10 و11 کنار هم بودند اما فضای آن برای پارک دو ماشین کافی نبود. صاحب واحد 11 که ماشین شاسی بلند داشت و قلدرهم بود در جدال لفظی با صاحب واحد 10که مظلوم بود پیروز شد و او را مجبورکرد ماشین 400 میلیون تومانی اش را در خیابان پارک کند. سازنده هم به اعتراض اینها محل نگذاشت و گفت که پایانکار و صورت مجلس تفکیکی گرفته و این ماجرا  بعد از این به شهرداری و اداره ثبت مربوط میشود نه به او. صاحب واحد 10 به کمک یک وکیل آگاه و حرفه ای و آموزش دیده در مکتب حقوق مهندسی، دادخواستی علیه خواندگان؛ یعنی صاحب زمین، سازنده، تک ناظر، طراح معماری، شهرداری، کارشناس تفکیک، به دادگاه داد با موضوع؛ عدم انتفاع از پارکینگ و هزینه اجرت المثل ایام پارک خودرو در خیابان تا زمان اجرای حکم(حدود 2 سال). به علت گران قیمت بودن ملک و ساختمان در نیاوران مبلغ پارکینگ حذف شده به 200 میلیون تومان رسید. علت جا نشدن دو تا خودرو در پارکینگ این بود که پارکینگ این دو تا خودرو به جای این که مستطیلی به طول 4.75 متر و عرض 5  متر طول باشد، ذوزنقه ای بود با دهانه ورودی 4.75 متر و طول 5 متر و دهانه انتهایی 3.5 متر. چون در انتها، عرض کافی نداشت؛ گنجایش دو دستگاه خودرو را نداشت. ساخت اتاق سرایداری هم باعث کم شدن عرض انتهای پارکینگ این دو خودرو شده بود. اما در نقشه های مصوب معماری یک مستطیل 4.75 * 5  متر ترسیم شده بود و جواز ساختمان هم بر اساس همین صادر شده بود و تعداد پارکینگها20 عدد شد در حالی که واقعاً 19 پارکینگ  بود و یکی از دو پارکینگ واحد 10 یا 11بایستی حذف می شد اما تک ناظر و مامور شهرداری و کارشناس تفکیک تایید کرده بودند.

• در این گونه پرونده ها باید وکلایی کار را دنبال کنند که از حقوق مهندسی، مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، رویه های کارشناسی دادگاه، ضوابط شهرداری و آثار و سبب ها آگاهی داشته باشند، نه وکلای مربوط به پرونده های چک، خانواده، حقوق پزشکی، قرارداد، نظام فنی اجرایی و شرایط عمومی پیمان و …. . چون اگر دادخواست اشتباه نوشته شود و خواندگان به طور کامل ذکر نشوند آنگاه باید مدت طولانی برای درخواست خسارت وقت صرف شود و معطلی دارد.

شکایت مالک واحد 10 که در اوایل سال 1394 طرح شد نهایتاً در اوایل سال 1397 و طبق نظر هیئت کارشناسی 3 نفره منجر به حکم قطعی شد:

1. طراح معماری 10% ، به علت متناسب نبودن حدود اربعه زمین با نقشه معماری.
2. تک ناظر10% ، به علت گزارش نکردن حذف پارکینگ و تایید پایانکار.
3. شهرداری 15% ، به علت بی توجهی به حذف پارکینگ علیرغم بازدید مامورش.
4. کارشناس تفکیک 15%، به علت تایید پارکینگ در صورت مجلس تفکیکی و نقشه ها.
5. سازنده40 %، مقصر اصلی در ساخت.
6. صاحب زمین( خواهر سازنده )10 %، به علت قرارداد نبستن با مجری ذیصلاح برای ساخت.

ارزش پارکینگ حذف شده 200 میلیون تومان و اجرت المثل ایام پارک خودرو در خیابان برای صاحب واحد 10 مبلغ 30 میلیون تومان محاسبه شد.

از حدود یکسال قبل برای طراحی و صدور بیمه مسئولیت کارشناس تفکیک تلاش شده است.کارشناس تفکیک باید این گونه  محکومیت ها را احتمال بدهد و لازم است بیمه نامه مسئولتی خریداری کند که کارهای طراحی و نظارت او را پوشش دهد و اشتباهات عمدی و سهوی او را بیمه کند. یک کارشناس تفکیک بعد از صدور صورت مجلس تفکیک متوجه شد سهواً 13 سانتیمتر مربع در متراژ  ساختمان اشتباه کرده و نگران بود که مالک یا بهره بردار از او شکایت کنند. او باید سریعاً یک بیمه نامه بخرد و تا آن موقع نمی دانست چنین بیمه نامه ای ایجاد شده است.

در آذر 1397 طرح جامعی برای بیمه نامه مسئولیت کارشناس تفکیک از طریق نمایندگی بیمه خانم انوری به ستاد بیمه ایران ارائه شد و تا صدور بیمه نامه، پیگیری شد.

• موضوع بیمه نامه مسئولیت حرفه ای بیمه گذار در قبال مالک و اشخاص ثالث بدین معنی که چنانچه در نتیجه اهمال و قصور در اجرا و انجام وظایف قانونی بیمه گذار شامل، کلیه خدمات نقشه برداری در هر شاخه و زیرگروه و مرتبط با نقشه برداری و خدمات تفکیک آپارتمانها و تهیه صورت مجلس تفکیکی اراضی و املاک؛ ادعای جانی و مالی به مالک و اشخاص ثالث در زمان اعتبار این بیمه نامه وارد آید و بیمه گزار قانوناً مسئول جبران آن شناخته شود، بیمه گر پس از احراز مسئولیت بیمه گزار و طبق رای مراجع قضایی نسبت به جبران خسارات وارده حداکثر تا سقف تعهدات مندرج در شرایط خصوصی این بیمه نامه اقدام می نماید.

بیمه ادعا محور : در جلسه 100 و 105 کانال موضوع بیمه ادعا محور یا  کلیم بیس  clame base  توضیح داده شده است. کارشناس تفکیک معمولاً در زمان اجرای کارش محکوم به پرداخت خسارت نمی شود، بلکه اغلب چند سال بعد از اتمام کار، از طرف مالک، بهره بردار، صاحب زمین،  سازنده و … از او شکایت می شود. زمان ادعا و شکایت مهم است، لذا در این بیمه نامه به این موضوع مهم توجه شده است تا بیمه نامه پوشش مناسبی برای نوع کار کارشناس تفکیک داشته باشد.

شروط بیمه نامه : تعهد بیمه گر شامل کلیه کارهای نقشه برداری و مهندسی انجام شده توسط مهندس نقشه بردار از سه سال قبل تاکنون می باشد. متولی و ارجاع دهنده کارهای مذکور می تواند سازمانها، ادارات، وزارتخانه ها و کلیه اشخاص حقوقی و یا حتی اشخاص حقیقی باشد. بدین معنی که هر ادعایی در زمان اعتبار این بیمه نامه مربوط به کارهای سه سال گذشته تاکنون و کارهای سال جاری مهندس نقشه بردار صورت گیرد، تحت پوشش این بیمه نامه  می باشد. قیمت بیمه نامه طبق نمونه فوق با پوشش مالی 200 میلیون تومان؛ مبلغ 599 هزار تومان است. این پوشش به تناسب افزایش مبلغ، بیشتر می شود.

مسئولیت بیمه نامه از زمان اخذ پروانه بیمه گذار،  تحت پوشش قرارنگرفته است، چون تازه چنین بیمه نامه ای صادر شده و ستاد بیمه شرکت بیمه ایران نپذیرفت که از همان ابتدای صدور پروانه مهندس، پوشش این مسئولیت سنگین را بپذیرد. با افزایش تعداد بیمه گذاران احتمالاً شرکت بیمه، تعهد مسئولیت بیمه در مورد کارهای 5 سال قبل و شاید بعدها، مسئولیت کارهای از زمان اخذ پروانه را قبول بکند. باید تدریجاً خریدها بیشتر شود تا برای شرکت بیمه، صدور این گونه بیمه نامه ها صرفه داشته باشد و ضمناً پیش  بینی حدود ریسک و مقدار و تعداد خسارتها توسط اداره ریسک برآورد شود و بعد بیمه نامه های جدید و ارزانتر و با پوشش بیشتر صادر شود. اگر تا یک سال آینده بیمه نامه هایی به تعداد کافی و با همین فرمت از نمایندگی بیمه ایران، خانم انوری( نماینده انحصاری برای این بیمه نامه) خریداری شود امیدی به کاهش قیمت بیمه نامه هست.

چون فروش بیمه نامه مسئولیت، در نمایندگی خانم انوری زیاد است امتیاز دپارتمان پرداخت خسارت هم دارد. لذا اگر هر مهندسی در هر جای کشور این بیمه نامه را از این نمایندگی خریداری کند، در صورت لزوم برای پیگیری پرداخت خسارت، باید حتماً به همین نمایندگی مراجعه کند تا دپارتمان پرداخت خسارت این نمایندگی، راساً برای ارسال مدارک و دریافت چک خسارت از ستاد بیمه ایران اقدام کند. این بیمه نامه در مقایسه با بقیه بیمه نامه های شرکتهای دیگر که حداقل ها را هم ندارند بیمه نامه خوبی است.

ارجاع دهنده کار نقشه برداری در این بیمه نامه میتواند شخص حقیقی باشد. مثلاً اگر در کار نقشه برداری و متراژ یک باغ در روستا، اشتباهی توسط مهندس نقشه بردار رخ دهد و او مهر و امضاء کرده باشد و بعد از معامله باغ، خسارتی وارد شود و مالک از کارشناس نقشه بردار شکایت کند و او را محکوم کند، آنگاه بیمه پول این خسارت را پرداخت میکند. تلاش زیادی شد که نکات ریز و مهم این بیمه نامه برای ستاد بیمه تبیین و توجیه شود وگرنه خودشان به این جزئیات و از جمله به صورت مجلس تفکیکی، آگاهی کافی نداشتند.

پوشش خسارت جانی بیمه نامه برای این است که کارشناس نقشه برداری ممکن است حین کارش باعث صدمه جانی به دیگران شود. در کرج یک خانم مهندس نقشه برداری حدود اربعه را با دوربین خواند و بعد نگهبان نا آشنا به کار و غیر حرفه ای ساختمان را وادار کرد که از اسکلت فلزی لغزنده( ضد زنگ خورده) بالا برود و منشور را روی نبشی نشیمن در ارتفاع نگه دارد. نگهبان سقوط کرد و در اثر برخورد سرش به استیفنر پای ستون فوت نمود. این          نقشه بردار به پرداخت 30 % دیه محکوم شد. ناظر هماهنگ کننده و مجری ذیصلاح و سازنده و خود متوفی هم تقصیر گرفتند. بنابراین مهندس نقشه بردار باید بداند که ممکن است محکوم به پرداخت دیه شود و لازم است بیمه نامه داشته باشد.

بیمه مسئولیت مجری ذیصلاح :

• کارگزاری بیمه آقای خیری وکارگزاری آقای ایزدی و نمایندگی بیمه ایران خانم انوری هر کدام جداگانه بیمه نامه مجری ذیصلاح با پوشش کارهای سالهای قبل ( از زمان صدور پروانه اشتغال ) را صادر میکنند. آقای خیری از طریق بیمه نامه شرکت میهن و با قیمت نسبتاً زیاد حدود 7 تا 8 میلیون تومان بیمه میکند. بیمه نامه مجری خیلی بحث انگیز بود. بیمه نامه مسئولیت پیمانکاران جزء و مقاطعه کاران ساختمان برای کارهای در دست اجرا، توسط کارگزاری آقای ایزدی و خانم انوری برای آرماتور بند و سایر شاغلین در ساختمان انجام می شود.

بیمه مسئولیت سازنده فاقد صلاحیت اجرا از نظام مهندسی: قبلاً شرکتهای بیمه برای پوشش مسئولیت سازنده های فاقد صلاحیت اجرا، بیمه نامه صادر نمی کردند. شغل اصلی این سازنده ها، ماست بند ، وکیل ، پزشک و… بود و در واقع سرمایه گذار بودند و از مجری ذیصلاح هم استفاده نمی کردند. اینها برای کارهای در دست اجرا بیمه نامه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان با پوشش های مالی و جانی می خریدند و اگر کارگری سقوط میکرد یا دیوار همسایه فرو میریخت، شرکت بیمه پول خسارت و دیه را می پرداخت و برای پوشش مسئولیت حوادث جانی و مالی مربوط به کارهای سالهای قبل راه حلی نداشتند. از جمله حوادثی که چند سال بعد از پایانکار ساختمان اتفاق افتاده و سازنده 60 تا 70 درصد تقصیر گرفته عبارتند از: سقوط سنگ نما منجر به مرگ عابر، مرگ خاموش ساکنان خانه در زمان بهره برداری به علت اشکال دودکش، نشست ساختمان و تغییر شکل سازه، برق گرفتگی. بعد از چند ماه تلاش و توجیه کارشناسان شرکت بیمه ایران، بالاخره در فرودین 1397 شرکت بیمه ایران، برای همه نمایندگی ها و خصوصاً نمایندگی خانم انوری به عنوان پیشگام؛  امکان صدور این بیمه نامه را فراهم کرد. متاسفانه خیلی از سازنده ها، مهندسان طراح و ناظر، کارشناسان تفکیک از مسئولیتهای خودشان آگاهی کافی ندارند و به همین خاطر نسبت به بیمه توجه کافی ندارند. بسیار شنیده شده که بساز بفروشها بعد از فروش واحدهای مسکونی، خودشان را نسبت به حوادث جانی و مالی ناشی از اشکالات ساخت، مبرا می دانند و به این استناد می کنند که پایانکار شهرداری و سند ثبتی گرفته شده و مسئولیتی ندارند در حالی که به تجربه پرونده های واقعی دادگاه، مسئولیت آنها همیشگی است.

توجه بسیار مهم : مرجع حقوق مهندسی ایران هیچ پیشنهادی برای نوع بیمه نامه انتخابی شما ندارد و تمامی عکسها و مستندات ارایه شده برای بیمه ها جنبه آموزشی دارد و ما نمایندگی هیچ شرکت بیمه ای را نداریم.