ادامه شرح قرارداد مشارکت در ساخت ، شرح شرایط خصوصی قرارداد ، حدود اختیارات داور و نحوه عزل آن ، شرح نقشه پیشنهادی و تقسیم نامه ، شرح فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت ، چرخ کردن صاحب زمین با سفته

 

متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.

مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران

در ادامه بحث قرارداد های مشارکت در ساخت موضوع دیگری که باید لحاظ شود اینست که طرفین قرارداد یعنی صاحبان زمین و سازندگان، می بایستی مصالح ساختمان بخصوص مصالح مصرفی در مرحله نازک کاری را مشخص کنند؛ و دفترچه شرایط خصوصی قرارداد باید جزء لاینفک قرارداد اصلی و پیوست آن باشد و تمام موارد در این دفترچه ذکر گردد.در شرایط خصوصی قرارداد باید نوع مصالح هر قسمت به صورت شفاف و مبسوط مشخص شود به عنوان مثال نوع سرامیک،کاشی و کارخانه سازنده آن ها، نوع سنگ نما و معدن آن و ابزاری که روی سنگ نما کار می شود ، سنگ کف راه پله و پارکینگ، دیوارهای راه پله (سنگ، سرامیک یا گچ یا … و نوع آن ها )، نوع شیرآلات و کلید پریز و کارخانه سازنده آن ها، نوع کابینت و مصالح آن (فلزی، ام دی اف، نئوپان با روکش ام دی اف، اچ دی اف …)، نوع درب ورودی واحدها و درب پارکینگ(ریموپ دار یا عادی)، آیفون تصویری، آنتن مرکزی، نوع مصالح کف واحدها در پذیرایی، آشپزخانه، اتاق خواب ها، نوع نقاشی دیوارها و ابزار هایی که قرار است کار کنید و حتی مکان اجرای آن ابزارها، نوع و ظرفیت موتور آسانسور و کارخانه سازنده آن، کابین آسانسور و … که معمولاً در بنگاه ها به صورت تیپ ، لیستی از موارد مذکور وجود دارد. اما شما باید مشخصات پروژه را با جزییات کامل در قالب شرایط خصوصی قرارداد مشخص کنید تا جایی برای ابهام و ادعایی درآینده وجود نداشته باشد. در متن قرارداد مشارکت در ساخت و در متن شرایط خصوصی قید کنید که شرایط خصوصی قرارداد، جز لاینفک این قرارداد است و همانطور که تمام صفحات قرارداد توسط طرفین قرارداد امضا می شود؛ تمام صفحات شرایط خصوصی نیز باید به امضای طرفین قرارداد برسد.

همچنین در شرایط خصوصی این جمله باید ذکر گردد : ” در صورتیکه سازنده مصالح ضعیف تر از موارد فوق الذکر در پروژه را به کار گیرد می بایست ما به التفاوت آن توسط داور محاسبه شده و به مالکین مربوطه پرداخت شود و تغییرات جنس مصالح حق فسخ قرارداد را ایجاد نمی نماید “.

• در مورد مشخص شدن مصالح پرونده های متعددی وجود دارد؛ در یکی از قراردادهای مشارکت در ساخت طرفین قرارداد، درخصوص اجرای نمای رومی توافق کرده بودند، دوستانی که در تهران کار می کنند می دانند که کمیسیون نما در مناطق 22 گانه تهران وجود دارد و کلیه نماها باید مطابق با نقشه کمیسیون نما ساخته شود تا بتوانند پایانکار بگیرند.در این پرونده علیرغم اینکه پروژه، نقشه کمیسیون نما داشت، و نقشه مصوب رومی نبود ؛سازنده در صدد اجرای نمای رومی برآمد اما ناظر معماری اجازه این کار را نمی داد و همین مغایرت در قوانین شهرداری و توافق قراردادی ایشان، موجب بروز اختلاف شد. بنابراین در خصوص نما باید حتماً در قراردادها  قید شود که: ” نمای مصوب شهرداری که امضای مهندس طراح و ناظر معماری و هماهنگ کننده در آن باشد ملاک عمل خواهد بود “.

گاهی مالک در حین کار پیشنهاد تغییراتی در نوع مصالح مصرفی می دهد که در این خصوص باید در قرارداد قید کنید: ” اگر مالکی قصد استفاده از مصالح مرغوبتری برای واحد های خود دارد هزینه خرید و حمل آن تا پای کار بر عهده خود اوست و اگر نصب آن نیاز به تخصص خاصی داشت که افزون بر مصالح مندرج در قرارداد بود ما به التفاوت هزینه خرید، حمل و نصب آن بر عهده صاحب زمین است و محاسبه این اضافه هزینه نیز بر عهده داور است “.

حدود اختیارات داور و نحوه عزل آن :

همانگونه که قبلاً نیز اشاره شد انتخاب داور یکی از نکات مهم در قراردادهای مشارکت در ساخت است که در صورت نادیده گرفته شدن ، مشکلات زیادی به وجود خواهد آورد. برای این کار یک شخص منصف، با سواد و با تجربه  در امر ساخت و ساز را انتخاب کرده و مبلغی نیز به او پرداخت می کنید و سهم طرفین در پرداخت این مبلغ را در متن قرارداد عنوان می کنید. به عنوان مثال می توانید صاحب همان بنگاه که در آن قرارداد را تنظیم می کنید به عنوان داور انتخاب کرده و کمیسیونی که به او می دهید را به عنوان حق داوری او در نظر بگیرید(در صورت توافق) و در قرارداد قید کنید.اگر بخواهید به داور اختیار تام دهید در اینصورت ایشان را به عنوان قاضی پذیرفته اید و در صورت اختلاف حتی قاضی در محاکم قضایی شما را به داور ارجاع خواهد داد. مراجع قضایی به پرونده هایی که در قرادادشان به داور اختیار تام می دهند رسیدگی نکرده و صرفاً حکم داور را تنفیذ می کنند تا اقدامات اجرای احکام آن انجام شود. توصیه می کنم حدود اختیارات داور را در چارچوب شرایط خصوصی قرارداد معین کنید تا صرفاً به مسایلی مثل محاسبه ما به التفاوت مصالح مصرفی و … بپردازد.

• داور خوب نعمت است. داور بد هم در صورتی که چارچوب اختیارات او بسته باشد (در چارچوب شرایط خصوصی قرارداد) یک نعمت است! اگر شرایطی پیش آمد که خواستید داور را عزل کنید لازم است که طرفین در مورد این موضوع موافق باشند، یک نفر از طرفین قرارداد، نمی تواند داور را عزل کند ،این موضوع به صراحت در قانون مدنی آمده است. بعبارتی هر دو طرف باید داور را دعوت کرده و صورتجلسه کنند و به ایشان اظهارنامه قضایی بدهند و او را عزل کنند. اما اگر یک نفر از طرفین قرارداد تقاضای داوری بکند و داور تا سه ماه نتیجه داوری خود را اعلام نکند این داور خود به خود عزل است و رأی داوری او نیز دیگر اعتباری ندارد. بر همین اساس گاهی اتفاق افتاده است که یکی از طرفین برای داور به نشانی اقامتگاه قانونی او اظهارنامه قضایی می فرستد اما به طرق مختلف نمی گذارد که داور از این اظهارنامه قضایی مطلع شود و بعد از سه ماه برای عزل او اقدام می کند تا پس از آن بتوانند از طریق محاکم قضایی برای حل اختلافاتشان اقدام کنند . البته گاهی اوقات داور منافعی دارد و یا حرفه ای تر و با تجربه تر از این مسائل است به طوریکه نمی توان با اینگونه ترفندها برای عزل او اقدام کرد، در این حالت عزل یکطرفه داور بسیار مشکل خواهد بود. گاهی نیز یکی از طرفین قرارداد مبلغی به حساب داور واریز می کند و طرف دوم این موضوع را با سند و مدرک به دادگاه ارائه می دهد که ایشان خارج از قاعده ای که در قرارداد نوشته ایم پول گرفته در نتیجه صالح نیست و تقاضای عزل یک جانبه او را می کند. اما همیشه نمی توان با این سیاست ها داور را عزل کرد؛ بنابراین اگر داور را کامل نمی شناسید به او اختیار تام ندهید و صرفاً در چارچوب شرایط خصوصی به او اختیار بدهید (در حد محاسبه ما به التفاوت استفاده سرامیک و سنگ).

• با وجود مواردی که ذکر شد مجدداً تکرار می کنیم قراردادی که در آن داور وجود ندارد به مراتب آسیب پذیری جدی تری دارد تا وقتی که داور وجود نداشته باشد. “بیماری رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت” اینست که همیشه سازنده و صاحب زمین بر روی مصالح به کار رفته در مرحله نازک کاری اختلاف دارند، اگر داور نداشته باشند چه باید بکنند ؟ وقتی مسئله ای در حدود اختیارات داور بوده و با یک محاسبه ساده قابل حل و فصل است چرا باید به دادگاه برویم!؟

بند دیگری که حتماً باید در قرارداد طی یک ماده قانونی ذکر گردد این است که : ” نوسانات قیمت زمین و نوسانات قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد هیچ تأثیری بر این قرارداد ندارد “. به این معنا که اگر قیمت زمین بالا رفت صاحب زمین نتواند تقاضای قدرالسهم بیشتر کند، یا اگر قیمت مصالح بالا رفت سازنده نتواند تقاضای قدرالسهم بیشتری کند. اگر این بند را در قرارداد نیاورید گرفتاری های زیادی خواهید داشت.در این خصوص دو پرونده برای شما مثال می زنیم که جواب هم گرفتند؛ در یکی از پرونده ها؛که قراردادی قدیمی و مربوط به سال 82 بود و در آن صاحب زمین برای ساخت یک پروژه 15 طبقه قرارداد مشارکت با نسبت درصدی 50-50 با سازنده بسته بود. در آن زمان قیمت مصالح ساختمانی گران بود بعد از چند سال قیمت زمین بالا رفت و قیمت مصالح ساختمانی تغییری نکرد، و در قراردادشان نیز این بند را نداشتند. بنابراین صاحب زمین طرح دعوا کرد و دو وکیل گرفت و بعد از چندین نوبت کارشناسی در دادگاه پیروز شد و یک پنت هاوس که سازنده برای آن در آن زمان حدود 500 میلیون تومان عوارض پرداخته بود به صاحب زمین واگذار کرد.در یک پرونده دیگر، به دلیل بالا رفتن قیمت میلگرد، سازنده در دادگاه طرح دعوا کرد و بدین ترتیب درصد قدرالسهم خود را بالا برد. بنابراین این ماده را حتماً در قراردادهایتان اضافه کنید.

شرح نقشه پیشنهادی و تقسیم نامه :

 صاحب زمین باید از سازنده بخواهد که همزمان با قرارداد مشارکت یک نقشه معماری پیشنهادی را که می تواند روی آن پروانه ساختمانی بگیرد ارائه دهد و بعد مالک و سازنده بر اساس آن نقشه پیشنهادی؛ یک تقسیم نامه تنظیم کنند که جز لاینفک قرارداد خواهد بود. لازم به ذکر است این تقسیم نامه مربوط به نقشه پیشنهادی در زمان عقد قرارداد مشارکت است و با تقسیم نامه رسمی متفاوت است. تقسیم نامه رسمی برای زمانی است که شما می خواهید صورت مجلس تفکیکی و سند تک برگی کامپیوتری بگیرید که توسط اداره ثبت تهیه می شود. لازم است به خاطر داشته باشید سازنده باید نقشه ای پیشنهاد دهد که دقیقاً روی همان نقشه بتواند پروانه ساختمانی بگیرد اما معمولاً سازندگان این کار را انجام نمی دهند و یک نقشه مطالعه نشده و اولیه ارائه می دهند که این موضوع کاملاً به ضرر صاحب زمین خواهد بود.در این مرحله طرفین در تقسیم نامه باید مشخص کنند کدام واحد برای چه کسی است، کدام واحدها مشترک است حتی پارکینگ ها و انباری ها را باید قبل از امضای قرارداد مشارکت مشخص کنند و حتما در قرارداد قید شود که ” نقشه پیشنهادی معماری و تقسیم نامه، جز لاینفک قرارداد است “. اگر بدون نقشه پیشنهادی تقسیمات را انجام دهید و یا اگر در قرارداد قید نکنید که نقشه پیشنهادی و تقسیم نامه جز لاینفک قرارداد است و در ادامه نقشه دیگری مصوب شود به گونه ای که به عنوان مثال دارای پخی باشد یا … طرفین به اختلاف خواهند خورد.

• حالا فرض کنید ما نقشه معماری پیشنهادی و تقسیم نامه را آماده کردیم و طرفین قرارداد نیز آن را امضا کرده و جز لاینفک قرارداد نیز هست. اما نقشه مصوب معماری در زمان اخذ پروانه ساختمان تغییراتی داشته اند؛ مثلاً واحدها به جای دو خوابه به یک خوابه تبدیل شده است یا بنا بوده 10 پارکینگ تأمین شود اما 9 پارکینگ تأمین شده است، یا بنا بوده رضایت همسایه را بگیرند که پخی را اجرا نکنند اما موفق نشده و اتاق خواب واحدها پخ دار شده است و … . بنابراین در قرارداد مشارکت در ساخت با اضافه کردن یک ماده این موضوعات را پیش بینی کرده و باید ذکر گردد که: ” چنانچه سازنده نتوانست در زمان صدور پروانه ساختمانی نقشه های معماری مصوب را مطابق نقشه های پیشنهادی اولیه قرارداد ،تهیه نماید می بایست توافقنامه جدیدی فی ما بین طرفین قرارداد بر اساس نقشه های معماری مصوب امضاء گردد، و توافقنامه جدید جزء الحاقیه این قرارداد خواهد بود و چنانچه طرفین قرارداد بر اساس نقشه های معماری مصوب نتوانستند توافقی حاصل نمایند قرارداد باطل گردیده و هزینه های مربوط به صدور پروانه ساختمانی، پس از تأیید داور، به نسبت قدر السهم هر یک از طرفین قرارداد، بین آن ها تقسیم خواهد شد “. به عنوان مثال هزینه ای که سازنده ادعا می کند برای صدور پروانه ساختمانی متقبل شده است توسط داور بررسی و تأیید شده و به فرض اینکه قرارداد مشارکت به نسبت درصدی 60-40 باشد(%60 صاحب زمین- %40سازنده) صاحب زمین باید 60% هزینه پروانه ساختمانی را به سازنده پرداخت کرده سپس قرارداد باطل خواهد شد و پروانه ساختمانی نیز متعلق به صاحبان زمین خواهد بود. دلیل اینکه سازنده باید 40% ضرر کند اینست که؛ ایشان آنقدر ناکارمد و غیر حرفه ای بوده که نتوانسته روی چیزی که روز اول در نقشه پیشنهادی اش ارائه داده بود و طرفین برآن توافق کرده بودند پروانه ساختمانی بگیرد زیرا مطالعه نکرده جلو آمده و صرفاً به دنبال منافع خود بوده است. این قشر از سازندگان معمولاً اینگونه توافق می کنند که طبقه یکم،سوم وپنجم برای صاحب زمین و طبقه دوم و چهارم برای سازنده.

• دراین قسمت به مهم ترین بخش قراردادهای مشارکت درساخت خواهیم پرداخت. یکی از پیچیده ترین و مهم ترین بحث ها در قرارداد مشارکت در ساخت، بحث فسخ آن است. تا سال ها اعتقاد بر آن بود که فسخ در این نوع قرارداد امکان پذیر نیست و ما را با مشکلات جدی مواجه خواهد کرد، اما تجربه چیز دیگری را ثابت کرد که در اینجا به ذکر آن خواهیم پرداخت. فرض می کنیم شما صاحب زمین هستید و طبق توافق مقرر شده است که 6/3 دانگ مال شما و 4/2 دانگ نیز مال سازنده باشد. در روش پلکانی کار به مرحله سقف آخر رسیده و از 4/2 دانگ 5/1 دانگ را به نام سازنده کرده اید اما ایشان بی خبر برای مدت زیادی از ایران خارج می شود. در این حالت اگر شما بخواهید قرارداد را فسخ کنید چه اتفاقی خواهد افتاد ؟ برای مثال شما مدت قرارداد را 2 سال توافق کرده اید و سازنده از زمان اخذ نامه شروع عملیات از ناظر، به مدت دو سال زمان دارد تا آپارتمان ها را تحویل دهد. اگر سازنده 6 ماه تأخیر کند آیا شما می توانید قرارداد را فسخ کرده و سازنده دیگری روی پروژه بیاورید؟ آن هم در شرایطی که شما طبق روش پلکانی تا آن مقطع 5/1 دانگ به نام سازنده کرده اید؟ بنابراین دیگر نمی توانید قرارداد را فسخ کنید زیرا سازنده شریک شماست و ممکن است در مقام شریک هرگز به شما اجازه ساخت و ساز مجدد را ندهد؛ به همین دلیل پیشنهاد کردیم که در قراردادهایتان موضوع فسخ را نبینید و شرایط مختلف احتمالی را با راه حل های دیگری پیش بینی کنید. با این حال دیده نشدن موضوع فسخ  نیز در این نوع قرارداد آثار دیگری در پی خواهد داشت.

بازخوانی پرونده اول

 چند سال پیش یک قرارداد مشارکت در ساخت را بدون در نظر گرفتن موضوع فسخ ویرایش و تنظیم کردیم، در مقابل وجه التزامی در نظر گرفتیم که اگر سازنده ظرف مدت دو سال آپارتمان ها را تحویل ندهد می بایست روزانه مبلغ یک میلیون تومان به صاحب زمین پرداخت کند همچنین سازنده مبلغ 400 میلیون تومان به صورت بلاعوض به صاحب زمین داد. پروژه آغاز شد و کار به روش پلکانی انجام می شد و تا مرحله ای پیش رفته بود که 5/1 دانگ با وکالت بلاعزل فروش و مبایعه نامه به نام سازنده  منتقل شده بود. در ماه بیستم که پروژه به مرحله شروع سفتکاری رسیده بود سازنده بی خبر برای اخذ گرین کارت آمریکا ؛ از ایران خارج شد. با ایشان به طریقی تماس گرفتیم و مطلع شدیم تا سه سال آینده نیز بر نمی گردد. صاحب زمین معترض بود که چرا در ویرایش قرارداد، موضوع فسخ را پیش بینی نکرده اید. ما نیز برای این مشکل راه حلی پیدا کردیم که برای شما بازگو می کنیم.

• هنوز دو ماه از مدت اولیه قرارداد باقی مانده بود، به صاحب زمین پیشنهاد کردیم که در زمان پایان قرارداد یک اظهارنامه قضایی تنظیم کرده و به اقامتگاه قانونی سازنده (ذکر شده در قرارداد) بفرستید و طی آن خطاب به سازنده ذکر کنید که شما در این تاریخ در مرحله شروع سفتکاری هستید در صورتی که می بایست آپارتمان ها را تحویل میدادید، بنابراین طبق قرارداد باید روزانه یک میلیون تومان وجه التزام بابت عدم انجام تعهدات بپردازید؛ همچنین چون در قرارداد ذکر کردیم که وجه التزام بدل از اصل تعهد نیست بنابراین سازنده علاوه بر پرداخت وجه التزام باید تعهد خود را نیز به پایان برساند.

ارزش کارشناسی آن 5/1 دانگ حدود 600 میلیون تومان بود یعنی باید حدود دو سال صبر کنند تا 600 میلیون تومان وجه التزام جمع شود و وقتی بدهکاری ناشی از وجه التزام ارزشش بالاتر از 5/1 دانگ شد برای توقیف اموال اقدام کنند،یعنی بابت بدهکاری ششصد میلیونی تومانی سازنده،صاحب زمین اقدام به توقیف آن 5/1 دانگ کند، اما با مبایعه نامه و وکالت بلاعزل نمی توان توقیف را انجام داد مگر اینکه سند قطعی به نام سازنده باشد. در این مرحله پیشنهاد دادیم که صاحب زمین مجدداً به اقامتگاه قانونی سازنده اظهارنامه قضایی داده و بنویسید در جهت تکمیل انجام تعهدات و بر اساس مبایعه نامه و وکالت بلاعزل شما، می خواهیم سند قطعی 5/1 دانگ را به نام شما بزنیم. به این ترتیب در زمان غیبت سازنده، سند قطعی را نیز به نام ایشان کردند و سپس آن 5/1 دانگ را توقیف ثبتی کرده و بعد مزایده انجام شد و آن را به نام خودشان کردند.

مشکل بعدی این بود که این قرارداد هنوز فسخ نشده و سازنده نیز در دسترس نیست و صاحب زمین نمی تواند به پروژه دست بزند ، با وجود اینکه سازنده 5/1 دانگ را در ازای بدهکاری ناشی از وجه التزام از دست داد اما هنوز متعهد به تکمیل و تحویل پروژه است؛ با این حال صاحب زمین دیگر قصد همکاری با سازنده قبل را ندارد، از طرفی قرارداد هنوز فسخ نشده و صاحب زمین نمی تواند اقدامی انجام دهد؛ در چنین مواقعی لازم است که از قاضی تقاضای فسخ کنید اما این تقاضای فسخ غیابی روند پیچیده ای دارد. بعد از این پرونده به این نتیجه رسیدیم که باید برای چنین شرایطی جای فسخ قرارداد را نیز در نظر داشته باشیم.

• در نتیجه تصمیم گرفتیم از این به بعد در قرارداد قید کنیم که اگر مدت اجرای ساختمان توسط سازنده به مدت یکسال بیشتر از مدت مقرر در قرارداد به طول انجامید، قرارداد منفسخ می گردد و به ازای هر روز تأخیر از پایان مدت قانونی قرارداد لازم است روزانه مبلغ A ريال نیز بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات پرداخت شود. اما یک نکته ظریف در اینجا مطرح است؛ فرض کنید مدت قرارداد 24 ماه بوده و تحویل پروژه 12 ماه به تأخیر افتاده است که وجه التزام در این 12 ماه 365 میلیون تومان است اما این مبلغ کمتر از قدرالسهمی است که تا این مرحله به نام سازنده زده اید، بنابراین بهتر است شما سال اول اقدامی در این راستا انجام ندهید بلکه زمانی اقدام به فسخ قرارداد کنید که میزان وجه التزام به اندازه قدرالسهم سازنده شده باشد و بتوانید با توقیف اموال، شریک را از قرارداد حذف کنید؛ فرق این تکنیک با تکنیک قدیم این است که در تکنیک قبل باید تقاضای فسخ را به قاضی می دادیم و چون سازنده حضور نداشت باید رأی غیابی صادر می شد که فرآیند بسیار پیچیده و زمانبری داشت، اما در اینجا این نقطه ضعف را برطرف کردیم. در این حالت دیگر نیازی به قاضی و دادگاه نیست و قرارداد به خودی خود منفسخ می شود.

لذا ذکر این عبارت که خلاصة بحث فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت است ؛ الزامی است : ” اگر مدت اجرای ساختمان توسط سازنده به مدت یکسال بیشتر از مدت مقرر در قرارداد به طول انجامید مالک زمین میتواند قرارداد را در پایان یک سال منفسخ نماید و به ازای هر روز تأخیر از پایان مدت اولیه قرارداد می بایست روزانه مبلغ A  ريال نیز بابت وجه التزام ناشی از عدم انجام تعهدات توسط سازنده به صاحب زمین پرداخت شود و در صورت فسخ قرارداد، وجه التزام بدل از اصل تعهد نمی باشد “.

در ادامه می خواهیم به بحثی بپردازیم که بارها توصیه شده است که در خصوص آن  صحبتی به میان نیاید اما لازم میدانم که  در اینجا آن را مطرح کنیم. بحثی داریم با عنوان چرخ کردن صاحب زمین با سفته؛ که در آن سازنده با رفتاری در قالب قانون، تمام زندگی صاحب زمین را تصرف می کند! ما خلأ قانونی نداریم بلکه نقصان دانش حقوقی در میان عوام داریم، در ادامه این موضوع را توضیح می دهیم. متأسفانه در بسیاری از مواقع به دلیل فقدان دانش افراد در مسائل حقوقی و قانونی ، سرمایه یک عمر زندگی صاحبان زمین در قراردادهای مشارکت در ساخت از بین می رود. در این خصوص به بازخوانی پرونده ای می پردازیم که در آن یک سازندة کلاهبردار با اقدامات کاملاً برنامه ریزی شده در قالب قانون، صاحب زمین را به شدت متضرر می کند.

بازخوانی پرونده دوم

در این قرارداد که حدوداً سه سال پیش منعقد شد مالک، زمینی به ارزش 600 میلیون تومان داشت که این خانه کلنگی تمام دارایی او بود، سازنده نیز همان شخصی بود که در پرونده مربوط به یوسف آباد در جلسات مربوط به مبایعه نامه در مورد کلاهبرداری او صحبت شد (این شخص هنوز هم در حال کار کردن و کلاهبرداری است زیرا تماماً در قالب قانون عمل می کند!). طی مدت یک ماه که مالک و سازنده در حال مذاکره بودند مقرر شد پس از ساخت آن پروژه ده واحدی 4/2 دانگ برای سازنده و 6/3 دانگ نیز برای مالک در نظر گرفته شود و چون کار کوچک بود بین آن ها مبلغ بلاعوض نیز رد و بدل نشد، در این یک ماه سازنده اعتماد مالک را با رفتارهای دوستانه جلب کرد و حتی در این راستا از مالک خواست که 2 دانگ قدرالسهم او را بعد از اتمام تمامی سقف ها و 4/0 باقیمانده را نیز در مرحله تحویل آپارتمان ها به نام او بزند به عبارتی تا مرحله شروع سفتکاری تقاضای قدرالسهم نکرد. در زمان امضای قرارداد سازنده به صاحب زمین می گوید به دلیل هزینه ای که قرار است تا زمان سفتکاری صرف اجرای کار شود بهتر است 300 میلیون سفته در وجه بنده خریداری کنید ؛ همچنین این موضوع را در قرارداد قید می کنیم که خیال شما راحت باشد. صاحب زمین نیز می پذیرد و 300 میلیون سفته در وجه سازنده به او می دهد.در مرحله شروع سفتکاری سازنده طبق قرارداد از صاحب زمین می خواهد اقدامات لازم در خصوص 2 دانگی که بنا بود در این مرحله به نام او شود را انجام دهد. صاحب زمین نیز می پذیرد و در مقابل از سازنده می خواهد که سفته ها را به او برگرداند. اما در این مقطع سازنده روی سفته ها در دادگاه اقدام می کند و از آنجا که در قرارداد دلیل اخذ سفته ها و شماره سفته ها و … ذکر نشده بود دادگاه صاحب زمین را احضار می کند که یا 300 میلیون تومان را بپرداز و یا اینکه بابت آن ها سه دانگ از ملکی که به نام شماست توقیف و به نام ایشان می شود و این جدا از 2 دانگی بود که قدرالسهم سازنده بود.

 جمله ای که سازنده در قرارداد اضافه کرد این بود : ” مالک موظف است مبلغ 300 میلیون تومان معادل 3 میلیارد ريال سفته در وجه سازنده خریداری نموده و در اختیار ایشان قرار دهد”. در دادگاه سازنده در جواب قاضی که میپرسد این سفته ها بابت چه چیزی از صاحب زمین اخذ شده می گوید ما در گذشته با هم حساب و کتاب جداگانه ای داشتیم…!! و مالک هیچ سندی برای انکار این ادعا نداشت.بدین ترتیب سه دانگ از زمین مالک توقیف و به نام سازنده شد. علاوه بر آن سازنده دادخواست دیگری به طرفیت صاحب زمین برای الزام به تنظیم سند طبق قرارداد مشارکت داد. ببینید چگونه طی یک حرکت یک ساله در دادگاه 5 دانگ به نام سازنده شد!! سازنده ساخت و ساز را ادامه داد و نسبت به مدت قرارداد نیز تأخیر داشت اما در قرارداد وجه التزامی ناشی از عدم انجام تعهدات در نظر نگرفته بودند. در انتهای پروژه سازنده برای 4/0 دانگ دیگر نیز اقدام کرد و در نهایت 4/5 دانگ به نام سازنده شد و تنها 6/0 دانگ برای صاحب زمین باقی ماند که حتی یک واحد هم نصیب ایشان نشد.

در نتیجه هرگز در مقابل پیشنهادات وسوسه کننده تحریک نشوید، و قبل از اقدام به تنظیم قرارداد، حتماً مشورت بگیرید. در این قرارداد باید اینچنین قید می شد “مالک موظف است مبلغ A ریال سفته از شماره های فلان تا فلان در وجه سازنده خریداری و به رسم امانت در اختیار داور قرار دهد و سفته ها پس از انتقال قطعی سند در دفترخانه به مالک عودت داده خواهد شد”. نتیجتاً ذکر اینکه سفته بابت چه چیزی رد و بدل شده و در چه زمانی باید عودت داده شود مهم است.