شرح مسئولیت مدیریت آپارتمان در پرداخت مطالبات تامین اجتماعی ، مسئولیت مدیریت آپارتمان حتی پس از تعویض آن ، شرح بیمه مسئولیت مدیریت آپارتمان
فهرست این جلسه 🔻 👈 .
توجه بسیار مهم : مرجع حقوق مهندسی ایران هیچ پیشنهادی برای نوع بیمه نامه انتخابی شما ندارد و تمامی عکسها و مستندات ارایه شده برای بیمه ها جنبه آموزشی دارد و ما نمایندگی هیچ شرکت بیمه ای را نداریم.
متن پیش روی برگردان فایل صوتی است که به همت گروه نگارش آماده و در اختیار شما قرار گرفته است.
مرجع حقوق مهندسی ایران همیار و همراه جامعه مهندسی ایران
در این جلسه قصد داریم بخشی از مسئولیت مدیریت آپارتمان را با تمام پیچیدگی هایی که دارد بیان کنیم و پرونده هایی را در این زمینه بازخوانی کنیم .
لازم است که بدانید مدیریت آپارتمان مطابق قانون تملک آپارتمانها مسئولیت سنگینی دارد ودرصورت بروز هر گونه حادثه ای مثلا ً برای نظافتچی ، مدیر آپارتمان هم درصد تقصیرخواهد گرفت و این موضوع ، موضوعی نیست که بشود به راحتی از آن صرفه نظر کرد .
بازخوانی پرونده اول
پرونده اول مربوط به سال 1386 و نظافتچی آپارتمانی در خیابان میرداماد می باشد . آپارتمان 8 طبقه اداری – مسکونی و 20 واحده می باشد . مدیر آپارتمان که یکی از ساکنین واحدها بود به نظافت چی دستور می دهد که شیشه های راه پله را که به سمت خیابان می باشد را هم تمیز کند و نظافت چی که در لبه پنجره می ایستد ، تعادلش را از دست می دهد واز طبقه 6 به داخل خیابان سقوط کرده و فوت می کند.(خوشبختانه بر سر کسی نمی افتد؛ که خود آن نیز جرم محسوب می شود ) . بعد فوت و پرونده به دادگاه کیفری می رود .
- ما قصد داریم که این پرونده را از زاویه مطالبات تامین اجتماعی باز خوانی نمائیم .علی هذا پرونده به دادگاه کیفری رفته و بعد از حضور کارشناس دادگستری و بازدید و معاینه محل ، بعد از یک سال ، حکم مقصرین این حادثه با این ترتیب صادر می شود . 20% مدیر ساختمان به خاطر عامره بودن و 20% نظافت چی به دلیل جاگیری نامناسب و 60% هم شرکت نظافتچی به دلیل عدم تامین تجهیزات و لوازم حفاظت شخصی مانند کمربند ایمنی کاردرارتفاع و عدم تحویل به کارگر نظافتچی؛ تقصیر می گیرند .در سال 1388 این حکم قطعی شده و پرداخت دیه صورت می پذیرد و پرونده در سال 1389-1390 ظاهراً مختومه میشود . ولی بعد از 2 سال یعنی در سال 1391 از اجرای احکام تامین اجتماعی احضاریه ای برای هر کدام از مقصرین حادثه آمده که برای فوت آقای نظافتچی به تامین اجتماعی مراجعه کنند.
- بعد از حضور مقصرین حادثه در واحد اجرای احکام تامین اجتماعی و جویا شدن علت احضار متوجه میشوند که می بایست هر یک از مقصرین، نسبت به درصد جرم خود مطالبات تامین اجتماعی را طبق تبصره ذیل ماده 66 تامین اجتماعی پرداخت کنند، درغیر اینصورت توقیف اموال میشوند.
درصد تقصیر × ( حقوق ماهیانه اداره کار سال 1388 × 10سال × 12 ماه )
بنا براین شرکت های خدماتی هم باید در خرید بیمه نامه حوادث دقت نمایند و کلوز مربوط به مطالبات تامین اجتماعی در بیمه نامه خریداری شود . و همچنین مدیران آپارتمان هم با توجه به مسئولیت سنگینی که دارند به همین صورت باید در خرید بیم نامه مسئولیت مدیر آپارتمان دقت لازم را درخصوص خرید این کلوز به عمل آورند .
باز خوانی پرونده دوم
پرونده دوم مربوط به سال 1391 یک ساختمانی در غرب تهران ( منطقه شهران ) می باشد .شرح حادثه به این صورت است که یکی از ساکنین آپارتمان ، از نظافتچی می خواهد که بعد از اتمام کارموظفی خود؛ برای تمیز کردن شیشه های واحد آن شخص به واحد وی که در طبقه چهارم واقع است ، مراجعه نماید. نظافتچی درحین تمیز کردن شیشه ها از لبه پنجره سقوط کرده و فوت می کند. این پرونده به دادسرای کیفری رفته و قاضی مدیر ساختمان و صاحب واحد و مدیر عامل شرکت نظافتچی را در دادگاه احضار میکند و بالاخره پس از بررسی های صورت گرفته احکام بدین ترتیب صادر می شود: نظافتچی 20%به دلیل جاگیری ونشستن در موقعیت نامناسب و صاحب واحد 20% به دلیل عامره بودن و مدیر ساختمان 20% به دلیل اینکه باید مواظب نظافت چی می بوده و فقط وظایف خودش را انجام می داد و 40% هم شرکت خدماتی به جهت اینکه باید کار در ارتفاع را آموزش می داد و وسایل و تجهیزات در اختیار نظافتچی می گذاشت ؛ تقصیر گرفتند.امادرخصوص مطالبات تامین اجتماعی اطلاعی در دسترس نداریم .
بازخوانی پرونده سوم
پرونده سوم مربوط به سقوط سنگ نمای ساختمانی درمنطقه دولت آباد در دی ماه 1394 است که علت آن جدا شدن سنگ نمای ساختمان و سقوط آن بر سر عابر پیاده می باشد .دادگاه این چنین حکم میدهد که چون سنگ نما با چشم نمایان بوده وقبلا هم در چندین نوبت سنگها سقوط کرده اند ، بنابراین مدیر ساختمان50% تقصیر میگیرد و بقیه به ناظر و سازنده و … . اینجا این مساًله رخ می دهد خانمی که به عنوان مدیر ساختمان بوده به قاضی اعلام می کند که اینجانب مدیر آپارتمان نیستم و این آپارتمان مدیر ندارد. قاضی به وی اعلام می کند که استشهاد نامه ای مبنی بر اینکه ساختمان شما مدیر ندارد از مالکین تهیه کنید تا ما دیه را بین واحدها تقسیم کنیم . این بار در کارشناسی سه نفره 50% این خانم به 5% تبدیل می شود و هر واحد 5% مقصر و بقیه آن 50% درصد بین سنگ کار ،صاحب زمین ،ناظر و شهرداری بخاطر اینکه مجری نداشت و سازنده تقسیم شد. وقتی نظریه کارشناسی سه نفره به واحدها ابلاغ می شود تعدادی از واحد ها مستاجر داشته و این موضوع به مالکین اصلی ابلاغ میگردد و مالکین آن چندواحد به این نظریه معترض می شوند.
- مالکین اصلی به دادسرای کیفری مراجعه و اعتراض می کنند که آن خانم مدیرساختمان می باشد و استشهاد جعلی است . و عنوان میکنند با توجه به مبالغ واریزی مالکین به شماره حساب این خانم، جهت تعمیر آیفون تصویری و ریموت پارکینگ و مواردی دیگر مدیریتش کاملاً محرز می باشد . مجدداً قاضی مدیر ساختمان را احضارکرده و عنوان میکند که این چهار واحد مدعی مدیریت شما می باشند و از او میخواهد بقیه ساکنین واحدها را جهت دفاع از خود در دادگاه حاضر نماید و چون بقیه واحدها در استشهادیه اول اثر انگشت نداشتند منکر شده و اقرارمینمایند که مدیر ساختمان همین خانم می باشد . اعتراض به کارشناسی 5 نفره می رود و این بار خانم را که مدیریتش محرز میشود 30% و 10% ناظر ، مقصر اعلام میشوند و مابقی درصد تقصیر به سنگ کار و سازنده و شهرداری تعلق میگیرد. صاحب زمین (به خاطر اینکه قرارداد مشارکتش را در سال 1387 بدون مجری ذیصلاح و با یک فرد فاقد صلاحیت منعقد نموده است) و هچنین استاد سنگ کار و 10% هم شهرداری مقصر اعلام میشود (به علت اینکه برای پروانه آن ساختمان مجری صادر نکرده بود ) و نظام مهندسی درصدی نداشت چون ارجاع کار نظارت در آن زمان اجرایی نشده بود.
نکات مهم پرونده سوم :
- اگر صورت جلسه ای بین واحدها بابت اینکه شخصی مدیر ساختمان است نباشدآن وقت مجبور به ارائه استشهاد محلی میباشد که مشکل ساز است.
- مدیر حتما باید بیمه نامه داشته و از همه مهمتر اینکه پوشش مطالبات تامین اجتماعی را داشته باشد .
بازخوانی پرونده چهارم
این پرونده بهترین پرونده آموزشی در خصوص مدیریت آپارتمان می باشد . این پرونده به ما ثابت می کند حتی اگرمدیر ساختمان تعویض شود و مدیر جدید انتخاب گردد، مدیر جدید آثار مدیر ساختمان قبلی را به دوش میکشد . این حادثه مربوط به سال 1390 بوده و برای آپارتمانی مشتمل بر 10 واحد که پایان کار آن در سال 1385 صادر شده بود اتفاق می افتد . در سال 1390 ساختمان مورد سرقت قرار میگیرد و اهالی تصمیم به نصب دوربین مداربسته در پارکینگ و راه پله می گیرند. لذا نصابی برای اینکار انتخاب کرده و دوربین ها را نصب می کنند. قرار بر این شد که سیم ها به سرور نصب شود و سرور در واحد مدیر ساختمان در طبقه دوم مستقر شود . نصاب دوربین اجازه میخواهد از کتیبه آجری آسانسوراستفاده کرده وآن را سوراخ کند و سیم مربوطه را از داخل آسانسور عبور دهد و به طبقه دوم ببرد .
- نصاب این کار را انجام داده و در سقف قابی تعبیه و نصب می کند و از گوشه سقف ، سیم کشی کرده و کتیبه آسانسور را سوراخ و سیم را از داخل آسانسورعبور میدهد و از آنجا به طبقه دوم و بعد هم به اتاق مدیر می رساند. و این سیم ها را به همراه سیم کابل برق 3فاز آسانسور محکم با بست پلاستیکی به هم می بندد که اشتباه از همین جا شروع می شود و کنترل میکند که سیم در رفت و آمد آسانسور آسیب نبیند و فاکتوری رسمی با مهر و امضا به مدیر ساختمان تحویل می دهد. پایین آسانسور زائده ای 5 سانتیمتری نزدیک سیم دوربین وجود داشته که در این دو سال هیچ اتفاقی نمی افتد و بعد از مدتی سیم دوربین شل میشود. و یک روز که آسانسور در حال حرکت می باشد زائده پایین آسانسور به سیم برخورد می کند و کابل برق 3 فاز را پاره کرده و موجب برق گرفتگی خانمی داخل آسانسور می شود و فوت میکند .
- بعد از فوت آن خانم پرونده به دادسرای کیفری می رود و کارشناس رسمی دادگستری یکنفره انتخاب می شود و چون مدیر ساختمان در این موقع تعویض شده بود، مدیر جدید را بازداشت می کنند و ایشان هم اطلاعی از این موضوع نداشت ولی میدانست که سرور هنوز در خانه همان مدیر قدیمی مستقر می باشد . وقتی کارشناس بررسی می کند، می پرسند نصاب چه کسی بوده و نصاب را بازخواست می کند و نصاب اعلام می کند که پول را از مدیر قدیم دریافت کرده است. لذا دردادگاه هر سه نفر حاضر میشوند(مدیر قدیم و مدیر جدید و نصاب ) . در دادگاه مدیر جدید اعلام می کند که این حادثه به من ارتباطی ندارد و در زمان مدیریت من نبوده و اعلام می کند که ساختمان با شرکت تعمیر و نگهداری قراردادی دارد که هر ماه برای بازرسی می آمدند . نماینده شرکت تعمیر و نگهداری اعلام می کند که ما قراردادی با آنها نداریم و قرارداد ما تمام شده و مدیر این ساختمان با ما قرارداد را تمدید نکرده است .حتی اتمام قرارداد شرکت آسانسور قبل از نصب دوربین بوده است متاسفانه مدیر این ساختمان بدون قرارداد با آن شرکت کار می کرده است وحق الزحمه مامور تعمیر و نگهداری را نقدی تحویلش می دادند و فیش واریزی وجود نداشت.
در نهایت حکم قضات دادگاه به این شکل شد مدیر قدیم 25% تقصیر (به جهت تصمیم گیری در زمان مدیریت آن ) و مدیر جدید 25% تقصیر (به جهت اینکه حادثه در زمان مدیریت آو اتفاق افتاده و تعمیر و نگهداری انجام نداده و حتما باید قرارداد داشته باشد) و نصاب دوربین 50% تقصیر، براساس فاکتوری که فرستاده بودند و شرکت آسانسور بدون تقصیر و تبرئه شد.
نکات مهم این پرونده چهارم :
- باید با شرکت آسانسور قرارداد داشته باشید و پول به حساب شرکت واریز شود و نه نقدی پرداخت گردد.
- مدیر قدیم ولو اینکه تعویض شود باید پاسخگوی تصمیات قبلی خود باشد.
- مدیر ساختمان باید بیمه نامه داشته باشد مدیر قدیم و مدیر جدید باید بیمه شوند به این شکل که اسم مدیر جدید به عنوان بیمه گذار و مدیر قدیم را به عنوان سایر بیمه گذار معرفی کنید .